一、地籍和权证

地籍包括地籍编号、地籍图和地籍册3项。

地籍编号。清代在乡以下按保、图、字、圩、号五级编排。区境属高昌乡二十四、二十五保。民国16年（1927年）市土地局清丈后，改为区、图、圩、号、丘五级，区境分属沪南区、塘桥区、杨思区。解放后市地政局按新编地号为区、号、丘三级。1986年境内开展土地使用权普查登记工作后，区土地局按使用人、用地性质、建筑物相似诸要素，重新划丘，编排为区、街、丘三级，打破了历代私有土地界犬牙交错的格局，是地籍编号史上的重大改革。

地籍图。明嘉靖十六年（1537年），巡抚林润以步弓法丈量各户土地，按支河划分为圩，积圩为图，合订成册，是原始的地形图。小刀会起义时，清县衙门的钱粮册付之一炬。咸丰五年（1855年）清政府重新测量编绘。称鱼鳞册或块头册。市土地局清丈后的分幅地籍图称户地原图。

地籍册。清咸丰五年（1855年）所编的地籍册称版舆号领户册，每图一册，一页一号，含一户或数户，载明业主姓名和土地面积，盖印存县公署；日常用的是副册，据此编成征粮册，用以征收田赋。出额底册是某一业户买进卖出的过户记录。汇姓册按百家姓排列，是查出额底册的索引。图与册标注步弓和亩分。民国22年（1933年）市土地局编制的地籍册还标明当时每亩地的标准地价。解放后，市地政局清理接管档案，建立土地草卡，把档案中土地产权移转动态记入；按“邑”和“蓬”字地号汇订成册。登记换状后，另建正卡。

权证　是历届政府发给的产权所有凭证。百余年来所发的产权凭证达数十种。清咸丰五年（1855年），上海县因册籍被焚而重行丈量后核发“执业田单”，取代乾隆四十八年（1783年）田单，是清代正规权证。另一类是由县衙或部、司专项核发的单据，如印谕、部照、芦课执照、司照、割照等。这些权证上写明业主姓名、土地地籍和面积，没有地形图，因而产权纠纷很多。租界建立后，境内部分土地被划入法租界，洋人以“永租”名义强行占有土地，由法国驻沪领事制备文书会道台盖印后，作为产权凭证，称为“公馆契”。法租界公董局成立后，称“公董局契”，是道契的一种。后来外国房地产商办道契挂号，发给权柄单，境内少数业主委托挂号，并产生少量“英册”、“美册”、“日册”道契。道契除标明业主姓名、土地面积外，还写明四至，附地形勘丈图。清光绪年间，上海道同意国民买卖土地，参照道契形式，由会丈局勘定后加盖道台印章，称“华商道契”，所发数量不多。辛亥革命后，道契改由江苏省特派员公署签发，内容及性质相同。民国16年（1927年）市土地局成立后，先后接管清丈局和会丈局，经过清丈后换发《上海市土地执业证》，取代清咸丰以来的土地权证，并停办道契。执业证附有“户地地形图”，注明尺寸及四至。民国26年起在沪南区改发土地所有权状，上海沦陷后停办。抗战期间，日伪政权曾先后发放土地陈报证、伪土地执业证、敌产解除处分证明书、伪预征、日册道契、日商（中支那、振兴、恒业等地产商）权柄单等。抗战胜利后，地政局推行土地总登记，换发土地所有权状，内容增加土地（使用）种类、估价值及定着物现值，对地上权和共有人权益另发权状标明。上海解放后，市地政局继续办理土地所有权登记和移转的审核工作，发放土地所有权状和共有人图状保持证。市房地局成立后，曾办理土地和房屋所有权登记，对确定产权的土地业主发放权状，1954年后停发；对房屋产权，在登记时收缴证件，发给“登房字”收件收据，不发产权凭证。以后发生的产权移转办理手续时，也只发收件收据。

二、房地产普查和发证

解放前行政管理重地产轻房产，境内房屋的建造、拆除、改建和产权移转，均不备交建筑图纸，故没有完整的房屋资料档案。解放后，市公共房屋管理处仅对接管的公房丈量测估；房地产公私合营时，为了清产核资，对合营房屋逐幢测量、定级估值，并建立房屋测估队伍。1958年，邑、蓬两区普查房屋，调查了房屋结构、层次、面积、产权、屋龄，以及损坏情况、用途、居住水平等，在原地政局的户地原图上标注房屋门牌、结构、层数、类型（宅目）、占地面积等要素，按街坊编号，形成1：500房产平面图；逐年绘制1：200室内平面图，成为房产管理的基础资料。1962年，境内房屋465万平方米，其中居住用房304万平方米，非居住用房161万平方米；解放后新建的41.6万平方米，占8.9％；辛亥革命前建造的房屋76.6万平方米，占16.47％。绝大多数房屋年久失修。房屋普查为房屋管理和维修提供了科学依据。

1973年5月，区房地局成立房屋普查工作组，组织300余名工作人员调查了区内建筑情况和居住水平。调查表明，区内居住房屋以旧式里弄为主；房屋总面积671.98万平方米，其中简屋、棚户42.9万平方米。为80年代旧城改造提供了基础数据。

1982年7月1日，结合人口普查展开第三次住房普查。除调查房屋基本数据外，还按人、户、间、职业、民族进行统计，资料更为详细。

1985年12月31日，按全国城镇房屋普查的要求进行第四次普查，按街坊重编目录，绘制外墙图和分间平面图。对管理性质，建筑等级、建造年代、居住水平、设备情况等进行全面统计，并编码输入市局电脑中心，为科学管理和数据储存提供条件，也为此后进一步解决住房拥挤状况提供了决策依据。

历年南市区人均居住水平表

年份	1958年	1973年	1982年	1985年	1990年	1992年
面积 （平方米／人）	2.8（邑庙） 3.3（蓬莱）	4.88	4.43	4.59	6.5	6.75

1990年各街道人均居住水平表

街道	户数	人口	居住面积	人均居住面积 （平方米／人）
合计	269608	796423	5191808	6.5
小北门	18202	52499	278466	5.3
露香园	16812	47772	234248	4.9
小东门	17568	51294	293384	5.7
豫园	16228	45991	259707	5.6
唐家湾	16024	47693	279423	5.9
半淞园	24608	76571	377969	4.9
蓬莱	20291	58801	337995	5.7
小南门	15042	43628	236713	5.4
董家渡	20994	62202	330680	5.3
陈家桥	16510	52310	254525	4.9
上钢	25646	72559	624202	8.6
周家渡	24464	73816	653503	8.9
南码头	15047	44612	450786	10.1
塘桥	17226	51973	375646	7.2
杨思	4964	14702	204561	13.9

1982年，房产局在小南门房管所试点发放私房产权证，审核发证50件。1988年起，房产登记发证工作全面展开。当年3月，区政府建立“房屋产权登记发证联席会议”制度，由副区长主持，下设办公室，房产局副局长兼任主任，办公地点在文庙路153号。各房管所设立产证小组，接受申报登记，收缴产权证，实地查勘丈量，会同四邻指明界址、明确归属，报送发证办公室审核。然后绘制地形图，缮写产权证书，送市房产局盖印。发放权证后，案卷装订成册交档案室保管。直管公房相邻的同类型房屋合并一证，减少了权证数。至1992年底，累计发证18951件，房产建筑面积1262.43万平方米，占总面积的85.15％；其中私房发证14544件，房产79.56万平方米，占私房总面积的49.5％。发证迟缓的原因在于：（1）私人建房时未办理建筑执照，产权依据不足；（2）产权多次转移，未办理契税手续，上手契约不全；（3）原业主亡故，子孙析产缺乏法定手续。

1992年房屋产权（建筑面积）情况表

单位：平方米

产权类别	面积	居住用房	非居住用房
总计	14826544	9501937	5324617
国有产	12459814	7825488	4634326
合作产	445393	65782	379611
私有产	1864279	1584544	279335
代管产	27749	18747	9002
中外合资	2543	390	2153
其他产	26776	6986	19790

1986年10月，区房产局土地管理科在小南门街道试点，开展国有土地使用权普查、申报登记、发证工作。区土地局成立后，逐步向全区推开，由土地使用人或单位持用地批文或原权属证件申报登记，经审查合格后，发给《上海市国有土地使用证》或《上海市土地临时使用证》，使用人定期向土地管理部门交纳使用费。1988年1月，市土地局在境内颁发10份国有土地使用证。1989年起，区土地局在境内全面开展土地使用权登记发证工作，至1992年底，受理申报登记37350户，审核35913户，发证29456户，注销登记1574户，尚未发证的有513户。

1992年南市区规划土地局公房用地面积统计表

街道		丘数		面积（平方米）
合计		2814		4390247
小北门		197		312338
露香		209		222831
豫园		210		218802
小东门		193		184259
唐家湾		175		236582
半淞园		241		217056
蓬莱		340		317582
小南门		113		83947
董家渡		273		134833
陈家桥		175		221654
周家渡