1955年止，全市房屋总面积4581万平方米，其中私人占有房屋2751万平方米，私房中出租面积1935万平方米，占私房总面积70%，占全市房屋总面积42%。出租私房租赁关系混乱，普遍存在二房东，租房顶费流行，租金高低悬殊；房东、二房东控制房屋使用、分配，不适应国家建设和人民居住生活要求，业主只知收租，不关心修理，房屋失修，人民居住安全缺乏保障，全市有自产的49家房地产公司（境内占31家），1954年的修理费支出仅占其总收入3.4%，1955年6～10月发生坍屋事故24起。

1956年1月根据中共中央发出《关于目前城市房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，上海市房管局成立了私房改造小组，对城市私人出租房屋采用公私合营、国家经租方式进行社会主义改造。

一、公私合营

公私合营的对象为经营房地产的企业和出租房屋面积在1000平方米以上的私人业主。企业包括管理自有产业为主的公司；接受委托管理房地产业务的经租公司；专营介绍买卖、租赁业务的中介商；从事房屋清洁业务和灭治白蚁的营业所。全市49户经营自有房地产的公司是社会主义改造的重点，境内占31户，房产19万平方米，占49户全部产业49万平方米的38.78%。

在境内出租1000平方米以上业主申请改造的有257户，占全市业主1450户的17.72%，出租房屋115.7万平方米，占全市777万平方米的14.89%。

在合营高潮中，全市有498户出租在1000平方米以下的私房业主申请改造，对此，上海市提出了“关于1000平方米以下小业主的处理办法”，规定不搞清产核资，给业主支取产业应收租金的30～60%作为定租，原则上不低于定息5厘，产业作合营处理，共30万平方米。

全市企业户和私人业主共清产核资总值为1.49亿元，境内清产核资总值为4330.91万元，占全市29.15%。

1956年9月正式建立公私合营上海市房地产公司，并按行政区划，建立业务所。同年10月各业务所接管各自境内所有合营产业，完成合营企业的统一管理。

1956年合营后，全市出租私房的44.3%变为公私合营产业，其中特种建筑、公寓、大楼都纳入了这一范围。境内有金陵大楼、申达大楼、汇中饭店等47幢大楼和大世界、大上海电影院以及各类仓库等87幢价值高的建筑。

二、国家经租改造

1958年1月25日～2月8日举行全国第一次房产工作会议，针对尚未改造的出租私房中逼迁房客、分散产权、消极不修等现象，提出用依租定租形式，继续进行私房改造，定租一般占租金的20～40%。为此上海市人民委员会一方面颁布《上海市管理私有出租房屋暂行办法》，强化私房行政管理，促进出租房改造；另一方面确定市区出租面积在150平方米以上，郊县城镇在70平方米以上应纳入国家经租改造。市、区成立私营房屋改造小组，经过一年工作，境内共有1333户业主接受国家经租改造。1965年进行了一次扫尾工作，境内继续改造215户，房屋3.25万平方米。1966年后尚有极少量的房主继续纳入社会主义改造。境内国家经租改造户，历年合计1673户，建筑面积54.26万平方米。

区国家经租改造户统计表

所别	户数	建筑面积 （平方米）	所别	户数	建筑面积 （平方米）
合计	1673	542573.7	金陵东路房管所	13	9761
牯岭路房管所	107	57116.5	长沙路房管所	118	78139.4
北京东路房管所	41	33961	东昌路房管所	479	125575
龙门路房管所	149	67678.8	崂山西路房管所	187	26680.8
南京东路房管所	45	20757.3	张家浜房管所	301	62935.4
广东路房管所	17	15630.4	洋泾镇经营所	202	32534.7
四川南路房管所	14	11803.4

1964年1月国务院发文对1958年以后，按国家经租形式（定租赎买）改造的房产进行总结检查，发现错改及时纠正。1985年城乡建设部又就处理改造遗留问题发了通知，市人民政府据此提出实施办法，明确要巩固私房改造成果，妥善处理遗留问题。改对的不动，改错的撤销。并对国内人员和华侨、侨眷、归侨分别规定政策范围。

处理原则；错改的根据实际情况给产权人腾退房屋或只发还产权不腾退房屋。发还前的租金、税收、修理、管理等费用房管部门与业主互不结算。“文化大革命”中错改的房屋，按纠正“文化大革命”中没收、挤占私房的有关政策处理。对1961年9月以后改造的房屋，定租发放不足5年的，一次补足5年，定租率低于20%的按20%补足。

境内错改房产共82户，其中“文化大革命”时期13户，“文化大革命”前69户，补发定租315户，其中未发足5年的141户，未领足20%的174户。