一、道契土地买卖

外人取得永租土地，办理道契后，买卖变更不再换契，只需在道契上批注移转过户（改永租契后，变更需换新契），数万份道契，极大部分有买卖转换记载。一份道契买卖过户，少者三、五次，多者十余次。清道光二十四年（1844年）英商融和洋行购入土地18.92亩，取得英册道契7号，在道光三十年（1850）、清咸丰二年（1852年）、清同治元年（1862）、同治四年先后7次转让。道光二十八年英人建立第一跑马场（今南京东路至宁波路，河南中路至山西南路一带），占地81亩，实付押租（实际是买价）制钱680.2万文（制钱1500文约合白银1两），至咸丰四年全部出售，该处地价已上涨2～7倍。跑马总会又于次年在今浙江中路、湖北路以西，以9700两白银购置第二跑马场，占地171亩，取得英册道契145号。于咸丰五年、七年、同治二年陆续出售，共得价款白银10万两，获利10倍。

新沙逊公司在民国19～29年（1930～1940年）有28笔道契土地买卖，获利2000万银元以上。民国19年上海房地产年成交总值8400万银元，民国20年增至1.83亿银元。此外，外国房地产商还兼营代客买卖，赚取2.5～5%佣金，中国营业公司在民国14年10月到次年12月间成交88笔，交易额白银500万两，获佣金21万两。

二、挂号道契业务

中国人在租界内购置地产，不能直接以自己的名义取得道契，必须委托外商代理，由外商出具给委托业主权柄单。许多外商地产公司就以此为业。中国业主委托其挂号，需付一次性手续费白银25两，每年付挂号费20两。当业主出售或出押地产时，在同一洋行内过户换领新权柄单，称为“小过户”，付手续费25两。买方要委托另一外商挂号，则需更换道契户名，称“大过户”，付手续费50两。

较早开展道契挂号业务是“高易公馆”（英国高易律师），最多时竟达2000余张。后来有英商通和、爱尔德、新瑞和、泰利洋行，法商达理洋行，美商中国营业公司等地产挂号商40多家，其中爱尔德洋行仅挂号业务每年即可获利4.5万两白银。这是外商利用特权从事房地产经营的手法之一。

三、房地产抵押借款

由于房地产的可靠性，以此为抵押的金融活动普遍开展。汇丰银行放给业广地产公司抵押借款，仅民国24年即达900余万银元。民国25年前后，外国地产商押在14家外资银行的房地产价值高达1.2亿元，竟高出这些银行其他货物押款的1.4倍。他们利用押款继续投资房地产，使产业滚雪球般增值。

外商银行一般不直接承押华人产业，而由外国地产商承接，押款年息8厘以上，而外商向外资银行押款年息5～6厘，转手之间大得其利。而且借款条件苛刻，产业仅按市价折半抵押，期限l～2年。大业主程霖生向英商德和洋行押借白银300余万两，后程因标金投机失败，德和刹价取得其大量房地产。比商义品地产公司从清宣统元年（1909年）以100万规元开始做抵押放款，民国14～17年受押600余笔，放款总额高达1184万银元，并以此取得跑马厅公寓（今延安公寓）等8处国人房地产权。华商金融业开展此项业务较迟。福康钱庄房地产抵押放款在清光绪三十二年（1906年）占总抵押放款11.6%，20世纪20年代为20%左右，30年代达50%左右，民国32、33年竟高至97.3%。

四、代理经租业务

境内不少地产公司以代客经租为主。开始经租手续费仅收月租额的5%，后逐渐增长为10%。代收租金，隔月交付业主，对承租户还预收押租2至3个月。经租商将房租与押租集中起来，可以自由运用而不要付息。英商泰利洋行经租房屋7000幢，可利用住户押租总额16万元及租金10万元，进行房地产投机。泰利老板从经租开始，变成占有10多处房地产的富商。

五、建屋出租

外商在租界内垄断土地，建造店铺及里弄房屋出租牟利，民国21年，哈同所造房地产28处，每年净收租金达白银250余万两。

沙逊家族在光绪三年以8万两白银，取得南京路外滩房地产（沙逊大厦基地），民国4～13年收租银105万两，连同前38年房租合计至少超过250万两，除去20%管理费，50年利润25倍。民国13年这块土地估值220万两，这笔增值利润还未包括在内。

民国18年沙逊大厦建成开业，建筑造价240万两白银，而4～10层年租金就达49.8万两。

六、租地造屋

光绪六年前后，租界渐趋繁荣，地价飞涨，外商利用抢先占有大量土地机会，采用“出租土地与他人建屋、到期屋归地主”方式，经营牟利。民国5年，哈同将南京东路一块8亩多土地，以30年期限，年租银5万两，租与永安公司建造大楼（今华联商厦），期满屋归哈同。民国35年期满，永安公司重新花美金150万元向哈同义子购进该块地产及大楼。

新沙逊在民国3年至18年间，将低价购进的15块土地租给国人造屋，从而归进数以千幢计的里弄房屋和公寓大楼，境内有南京东路劝工大楼、德馨里和长鑫里等处房屋。英商德和、业广、公平、祥茂、祥泰、高易等洋行，在20世纪初也分别归进大中华饭店、中央旅社等大楼，以及九江路余兴里等处房屋。

七、发行公司债

外国房地产商利用其房地产作“担保”，或以商业信誉发行20年至40年的有息公司债，广泛吸收社会资金，投入房地产经营，牟取利润，每次债券总金额都在100万元以上。据不完全统计：到民国24年，上海8家外国地产公司发行公司债及储蓄券等数十次，总计1.3亿元。其中大部分为国人购置。

英商业广从光绪十四年开始，先后发行公司债30次，共2000万元之巨，偿还期一般是20年，也有长达40年的，年息5至6厘，到民国26年尚有1700余万元的债券未清偿。

美商中国营业公司董事会讨论发行债券时，曾记录“我们寻求小投资户或小储蓄户……，这些人集合拢他们所有的钱，要比少数大金融家所有的还多”。民国14年该公司发行7厘分红债券白银100万两，民国19年再发行8厘无担保债券300万两，次年又发行8厘债券450万两。