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开埠前，上海虽有房屋土地出卖或出租，但把建造房屋作为商品出售或出租的专门行业并不存在。开埠后，先是部分外商外侨开始经营房地产，继有国人参与交易；随着外商经营的专业地产公司陆续成立，国人地产公司也相继开设，但经营实力远逊外商。
解放前夕，中外房地产商近300家，兼营房地产业的银行、企业、律师事务所与教会也有数十家，大多设在境内。
一、外商
19世纪70年代出现外商经营的专业房地产企业，到第一次世界大战爆发时已达30家左右，嗣后增加到70余家，他们以洋行、公司、经租处及律师事务所等名义经营房地产。沦陷时期，日军组成恒产株式会社等7家地产公司，对英美商地产公司实行军管理。抗战胜利后，外商地产公司相继复业。
解放时，外商在沪的专业房地产企业有71家，其中英商40家，美商10家，法商9家，比利时、苏联各3家，国籍不明6家。设于境内58家，资力较雄厚的有：
德和洋行（Shanghai Real
EstateAgency） 为英人史密斯在清同治九年（1870年）开设，地址泗径路1号，主要业务为建筑设计与地产买卖，是上海第一家地产公司，史密斯死后由雷士德主管。民国2年（1913年）雷氏邀强生、马立斯合作，英文行名改为LesterJohnson＆Morriss。中文名仍为德和洋行。
英商业广地产公司（Shanghai Land Investment Co.
Ltd.） 创设于清光绪十四年（1888年），是规模较大的专业地产公司。民国22年华股占20.2%，1954年华股已达62.15%，实权受英人操纵。长期经营房地产买卖、抵押、经租业务，并多次发行公司债。其产业数量仅次于新沙逊。境内占有新康等大楼4应及黄河路承兴里等。
英商新沙逊集团 爱利斯·大卫沙逊（Elias David
Sassoon）于同治十一年独资开设新沙逊洋行，民国17年改英商新沙逊股份有限公司。早期经营鸦片、洋布、茶、丝等进出口业务，还贩卖枪炮弹药，兼营房地产。民国12年维克多·沙逊（Sir
Ellice Victor
Sassoon）来沪主持，开始大规模经营房地产，设立子公司，发行大量公司债，自建高楼大厦出租，用抵押放款及收买他人股票等方式兼并其他企业及私人房地产。到1958年产权转让时沙逊集团占有土地400余亩，大楼、公寓及里弄房屋1800余幢。境内就有沙逊大厦（今和平饭店）等大楼7座、里弄房屋十几条。
英商哈同洋行 外籍犹太人赛拉斯·艾伦·哈同（Silas Aaron
Hardoon）于光绪二十七年独资开设。他利用工部局、公董局董事地位，低价购入土地，又采取租地与他人造屋，期满屋归地主的手法增值房产，民国9年年租金可收白银250万两，民国22年仅南京路地产就有16处土地111亩多，占该路总地产的44%。
美商普益地产公司（Asia Realty Company
Fed.Inc.U.S.A.） 民国13年成立，主要是经营房屋买卖及自产经租。到解放时占有土地92亩，房屋235幢，其中8层大楼1幢和公寓6座。
比商义品地产公司 光绪三十三年成立，为比利时金融工商总公司的附属公司，上海无独立资本。业务以经营房地产买卖、抵押为主，至解放时占有土地72亩多，各类房屋436幢，经租房屋4000多幢。
除以上公司外，设在境内的外商地产公司尚有52家。有自有房地产兼营经租的，也有仅代他人经租房屋的，有一定影响的摘列于下。
英商：老沙逊洋行、祥茂洋行、益丰洋行、爱尔德洋行、公平洋行、兆丰洋行、新瑞和洋行、通和行、恒业地产公司、英法产业公司、宏业地产公司、昌业股份有限公司、马勒地产公司、上海地产有限公司、泰利洋行、马海建筑师事务所、哈华托高易事务所等。
法商：达理公司、逖百克地产行、立兴地产公司、法国远东建业公司、中国建业地产公司。
美商：中国营业公司、江苏地产公司、太平洋物产公司等。
其他：义商银公司、比商鲁义士洋行等等。此外，许多外商企业投资房地产有相当规模，如颐中烟公司、太古洋行、汇丰银行等。
经营房地产较有名的外侨有：
史密斯（Edwin
Smith） 清咸丰六年（1856年）在河南路开设史密斯商场，并建造很多木板简屋和中式房屋出租，是华洋杂居的积极鼓吹者。同治八年（1869年）占有南京路上地131亩，是当时外商中占地最多者。
汉壁礼（ThomasHanbury） 咸丰三年来沪，曾任工部局董事。光绪九年（1883年）占有南京路土地31亩余。
雷士德（H.Lester） 同治六年来沪，3年后在德和洋行工作，从事建筑设计与买卖房地产致富，光绪七年买进先施公司所在地的土地10亩余，每亩银800两，到民国22年，工部局估价每亩达22.5万两。民国19年雷士德名下占有南京路土地达35亩多。
霍格三兄弟威廉（William Hogg）、杰姆（James Hogg）和勤努（Jenner
Hogg）在沪经营房地产多年，咸丰十年成立兆丰洋行，他们是跑马总会负责人，圈占第三跑马厅（今人民广场）的主脑。同治八年在南京路占有土地44亩。
亨利·马立斯（Henry
Morriss） 同治六年来沪，光绪七年主持字林西报报务，并积极投资房地产。光绪三十一年后房地产由其子戈登·马立斯（Gordon
Morriss）经营。至后戈登·马立斯与雷士德合伙经营德和洋行。解放后，外产登记时，马立斯在境内大沽路、武胜路、延安东路一带占地111亩，房屋490多幢。
同治八年～民国22年（1869～1933年）南京路地产大户占地消长情况表
|
年份 |
第一大户 |
第二大户 |
第三大户 |
沿路土地
总面积 |
三户土地
总面积 |
三户占沿
路土地% |
|
户名 |
块数 |
面积（亩） |
占三户
% |
户名 |
块数 |
面积（亩） |
占三户
% |
户名 |
块数 |
面积（亩） |
占三户
% |
|
1869 |
史密斯 |
7 |
131.788 |
62.9 |
霍格兄弟 |
5 |
44.53 |
21.3 |
沙逊家族 |
4 |
33.074 |
15.8 |
443.244 |
209.392 |
47.2 |
|
1874 |
史密斯 |
7 |
131.797 |
61.8 |
霍格兄弟 |
4 |
42.43 |
19.9 |
沙逊家族 |
4 |
39.05 |
18.3 |
444.765 |
213.277 |
47.9 |
|
1876 |
史密斯 |
7 |
102.49 |
58.2 |
沙逊家族 |
4 |
39.031 |
22.2 |
霍格兄弟 |
4 |
34.7 |
19.7 |
377.208 |
176.221 |
46.7 |
|
1880 |
史密斯 |
5 |
66.148 |
44.3 |
沙逊家族 |
5 |
48.642 |
32.5 |
霍格兄弟 |
4 |
34.7 |
23.2 |
363.708 |
149.49 |
41.1 |
|
1882 |
沙逊家族 |
5 |
51.557 |
44.1 |
霍格兄弟 |
4 |
34.7 |
29.7 |
汉壁礼 |
5 |
30.681 |
26.2 |
322.564 |
116.938 |
36.3 |
|
1883 |
沙逊家族 |
8 |
70.699 |
55.3 |
汉壁札 |
6 |
31.104 |
24.3 |
霍格兄弟 |
3 |
26.079 |
20.4 |
316.267 |
127.882 |
40.4 |
|
1890 |
沙逊家族 |
8 |
64.094 |
59.6 |
汉壁礼 |
6 |
28.384 |
26.4 |
亚当生 |
3 |
15.15 |
14.1 |
274.802 |
107.63 |
39.2 |
|
1896 |
沙逊家族 |
9 |
61.737 |
58.8 |
汉壁礼 |
6 |
28.386 |
27 |
雷士德 |
2 |
14.863 |
14.2 |
277.043 |
104.986 |
37.9 |
|
1899 |
沙逊家族 |
9 |
61.737 |
61.1 |
汉壁礼 |
5 |
24.426 |
24.2 |
雷士德 |
2 |
14.863 |
14.7 |
270.858 |
101.026 |
37.3 |
|
1903 |
沙逊家族 |
10 |
64.666 |
57.9 |
汉壁礼 |
5 |
24.426 |
21.9 |
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