一、永租土地

开埠后，英国驻沪首任领事巴富尔（G.Balfour）为建立英人居留地，与清政府上海道台宫慕久几经谈判。清道光二十五年十一月初一（1845年11月29日）上海道台公布了租地条款23条（后被称为“上海土地章程”）,划定杨泾浜以北，李家厂以南之地，准租与英国商人建房及居留之用。道光二十九年又划定法侨居留地，也位于境内。

根据土地章程，英商租地后，可以退地，中国业主要退还押租（实际是卖价），但业主不能收回土地或增加租金。道光二十七年上海道台发出的第一号道契载：“……英商颠地·兰士禄……欲将原业主奚尚德等地基一处永远赁租……嗣后倘若英商颠地·兰士禄愿将退地，由该业户奚尚德等即必收回，一面直将前议押租钱……照数还与英商颠地·兰士禄，但概不准该业户奚尚德自讨退地……”（重点引者所加），这一租地方式无异绝卖，因此，外人用永租名义取得的是土地的实际所有权。

二、道契

按照土地章程，英人与华人业主办理租地手续初步完成，即呈报英领署签认，并填写出租契叁份，函转道台核准，道台盖印后，留存一份，余退领署，领署将一份发给租地英商收执，作为外商外侨在沪永租土地的权证，证上并无名称，因是上海道署发出，故俗称道契，后英领署译文称为TITLE DEED意为地契。

第一号道契发于道光二十七年十一月廿四日，系今中山东一路15号华胜大楼基地，实际上该地交易发生在道光二十四年。类此补换道契约60份。

第一号道契

辛亥革命后，道契改由中华民国江苏沪海道尹公署与外交部江苏特派交涉员公署相继发放。民国19年（1930年）起，由国民政府上海市土地局继续发给，正式称“永租契”，契文及纳税规定与驻沪各领署洽商后，作过若干修改，但永租实质未变。

发行道契范围，原仅限英、美、法租界，后逐渐扩大到“越界筑路”及浦东、宝山、吴淞部份指定地区。

道契因是外商外侨永租土地的权证，在旧中国地位特殊。加以四至明确，分割不易发生纠纷，买卖手续简便，特别是外资银行可作为放款的抵押品，因此成了上海金融市场可靠的信用工具。中国的买办、官僚、富商为谋求租界土地，也假手外商办理道契，再由受托外商出具代管产业证书——权柄单与华人业主，俗称洋商挂号道契。也有极少数华人用自己名义直接取得道契，民国22年工部局估价册上载有永安公司、虞洽卿等53户。

每张道契成立后，迭经买卖、抵押或分割，契上批注移转过户相当频繁。随着地价暴涨，身价百倍，成为外人进行房地产投机与发财致富的重要手段。

三、华洋杂居

土地章程规定：“……该处本地居民不得自相议租，亦不得再行建房招租华商……”因此租界成为专供外侨居住活动区域。这样形成的华洋分居情况维持约10年。

清咸丰三年（1853年）小刀会起义，租界内华人陡增2万余，老沙逊、怡和及仁记等洋行，在今广东路、福州路、河南路一带建造毗连木板简屋出租，盈利颇高，“华洋杂居”局面从此开始。

咸丰四年外人擅自修改土地章程，订立《上海英美法租界租地章程》时，删除了“华洋分居”条款。次年2月，上海道台公布《上海华民住居租界内条例》（租界之名始见于官方文件），条例虽有多方限制，但正式允准华人进租界开店、居住。不数年太平天国风暴磅薄江南，江、浙、皖等地大商人、大地主、退职官僚等，也各挟重资避入租界，租界人口增至50万。

华洋杂居，促进了租界繁荣，对房地产业的形成，起了催化作用。