上海开埠之际，建立英国商人居留地的问题虽已有约，但中外双方尚未细议。在1843年10月双方谈判订立《中英五口通商附粘善后条款》(一称《虎门条约》)的条文中，只是说：在通商的港口，允许英国人在规定地区内向中国人租赁房屋或租地建屋。“中华地方官必须与英国管事官各就地方民情，议定于何地方，用何房屋或基地，系准英人租赁……英国管事官每年以英人或建屋若干间，或租屋若干所，通报地方官”，“房屋之增减，视乎商人之多寡。而商人之多寡视乎贸易之衰旺，难以预定额数”。

上海开埠后，英国人开始在上海租赁土地，最先租得的是上海县城外黄浦江边的130亩。伴随租地交涉，英领事巴富尔与上海道宫慕久进行了近两年的时断时续的谈判，使上海道台同意订立一个《上海土地章程》。章程规定，外国商人租地建屋后，可以停租，也可转租给别人，但中国业主不得任意停租，也不得再议加添租价，实际上形成了“永租制”。章程又规定：“租地租屋商人(洋商)应会商修建木石桥梁，保持道路清洁，树立路灯，设立灭火机，植树护路，挖沟排水，雇用更夫。领事官经各租主请求，召集会议，共同商议，摊派以上各项所需经费”。以后英领事就依此召集租地外国商人按年开会，推选出起初只有三个人的“道路码头委员会”，向居民抽税，办理道路和码头事宜，形成了一个租界行政机关的雏形。章程还规定：“他国商人愿在划归英商承租之洋泾浜界址内租地建房或赁屋居住、存货者，应先向英国领事官申请，藉悉能否允准，以免误会”。当时宫慕久等人以为，这可免使自己陷于外国人之间的纷争，其实却是承认了在“英商承租地区”内，英领事官具有最高的权力。

《上海土地章程》共23款，主要规定为：(1)划定了外国人居留地界址：南为洋泾浜(今延安东路)、北为李家厂(今北京东路)、东为黄浦江，西为界路(今河南中路，1846年9月24日确定)，面积830亩；(2)确定租地方法；(3)规定了实际上的“永租”制和“华洋分居”；(4)允许外国租地人以简单的市政设施管理居留地；(5)英国专管；(6)章程修改办法均由中英双方官员随时商议，“须呈报领事，转与道台商妥决定后，始得发生效力”。章程也规定中国保有居留地的领土主权、土地管辖权、司法权、行政权以及对居留地外国人的决议有最后的审核权。

1845年11月29日，宫慕久颁发告示，公布《上海土地章程》。到1846年9月24日，巴富尔与宫慕久议定，除界路为居留地西界外，北界同时扩至苏州河。至此，英国居留地四址正式划定，面积为1080亩，后来称为“英租界”。