1988年初，上海市房产管理局和土地管理局根据市地方志办公室和市建设委员会的部署，分别成立《上海房产志》和《上海土地志》编纂委员会，各自编写房产志和土地志。经过实践，双方都感到房地产行业是一个整体，写房离不开地，写地要牵涉到房，房与地不宜割裂，两局领导都认为将房产志、土地志合并为房地产志较为妥当。在征得市地方志办公室和市建设系统地方志指导小组同意后，同年3月两局编委会召开联席会议，成立《上海房地产志》编纂委员会，下设编纂室，由两局抽调人员组成。

参加房地产志编纂工作的同志都没有修志经验，修志机构建立后，先后参加市志办和建设系统地方志指导小组组织的修志人员业务研讨班学习，部分修志人员还赴其他城市房地局学习修志经验。编纂室还订购了有关修志业务的书刊，供修志人员阅读、研究，以提高修志人员对修志工作的思想认识和业务水平。

1988年6月开始拟订《上海房地产志》篇目，考虑到：上海房地产行业是上海开埠后形成的，是在有租界特权存在的环境中兴起的，解放前外商占主导地位；解放后公有房屋数量多，直管公房比重大；改革开放后房地产业全面蓬勃发展。力求实事求是反映这种特色和特征。为此，曾反复推敲，六易其稿。这次拟订的篇目既是收集资料工作的指南，又是志书框架的初步构思。

篇目的修订，贯串修志全过程，先后易稿达18次之多，有2次较大的调整。第一次是在收集整理资料过程中，因“房屋建设篇”，涉及规划、设计、施工、配套、投资等方方面面，房屋建设工作先后由市计委、基委、建委直接领导，故建议由市建委直接组织人员编写。经建委决定，把“房屋建设篇”从《房地产志》中划出，另立《上海住宅建设志》。从1992年3～8月，编纂室对房地产志的篇目重新作了论证和探讨。明确房地产专业志理应涵盖整个行业的经济活动，记述行业兴衰起伏的过程。认定上海房地产业的发展大体可分为三个阶段。第一阶段从上海开埠至上海解放；第二阶段从上海解放后到中共十一届三中全会；第三阶段是改革开放后(在讨论中还曾有过把解放后细分成改造阶段、计划经济阶段、“文化大革命”阶段、拨乱反正阶段、改革开放阶段，经讨论后否定了)。在取得共识的基础上，对每一个篇、章、节、目的题中应有之义逐个予以界定，然后据以修改成篇目第八稿。并将志名改为《上海房地产业志》，调整后的篇目成为编写资料长编和志文初稿的提纲。第二次较大的调整是1994年下半年，志文主体部分志稿基本完成开始转入总纂阶段。综观全志内容，进一步认识房地产范围不仅是房地产行业，还应包括房产、地产即房屋、土地和房地产行政管理。对于房地产业的安排有不同看法：一种认为按三个阶段划分法是史体不是志体，必须以类相从，横分门类；另一种认为，不同社会的相同名目本质不同，凑在一起形似而神异，新旧社会都互有有无的项目，勉强放在同类，必然不相继而有断层之虞，主张三个阶段分别成篇自立门类。经过近半年的反复研讨，又先后修改了10稿，最后采用隐时显事的折衷办法：解放前用《私营房地产业》，解放后用《公有房地产》，解放后的私房放在《行政管理》篇记述，此外，增添了《房屋、土地》篇，并恢复为《上海房地产志》。

资料收集工作是在1989年上半年篇目拟定后开始的，整整化了两年多时间。由于房地局所藏档案有10多万卷，我们选择其中重要的3000多卷，逐卷过目，其他案卷按需调阅；对郊县的房地产资料，请各县房管、土地两局协助征集。我们还逐年逐本查阅了清道光三十年(1850年)至1949年的《北华捷报》(后改《字林西报》)，清同治十一年(1872年)至1949年的《申报》，还利用了建委指导小组主持翻译的公共租界工部局年报和法租界公董局年报。1992年下半年开始，结合编写资料长编和撰写志稿，采用缺啥补啥，有目的地补充资料。志文初稿评议后，根据修改需要，有重点的补充收集资料。先后共收集资料1500万字。

在使用资料的同时对有岐义的资料予以考证。编写有关第一次《租地章程》内容时，发现疑点数处，因原中国官方文本找不到，几经周折通过本志顾问郑祖安找到英国国家档案局所藏的中文抄本，加以其他旁证，纠正了几十年来某些书刊辗转引用的误译和由此得出的错误结论。

编写志稿采取编好资料长编，立即编写志稿一气呵成的做法。志稿完成一章，即进行评议，先后共评议35章次。这样一章一章的评议、修改，看来是多花了一点时间和精力，但有利于志书质量的提高。1995年初，总纂篇目拟定后，先由各主笔分篇总纂，完成一篇，评议一篇，这样以篇为主的评议又有14次之多。1996年初开始全志总纂，总纂稿于同年10月底完成。1997年1月16日经编委会评议通过，出局送审。同年3月6日经市地方志办公室、市地方志审定委员会、市建设系统地方志指导小组评审后同意定稿。按照定稿意见，志办又进一步就志稿篇目安排及记述内容，逐句通读，集体修改，然后用一枝笔统稿。统稿后再集体研讨修改，这样做对志稿篇目、内容、文字、数字反复斟酌，避免前后矛盾，纠正了差错。志稿经过修改后共105万字，于1997年12月30日送市地方志办公室验收、付印。

从1988年初到1997年末，修志的10年，正是邓小平理论逐步发展深化的10年，也是我们学习、认识不断提高的10年。如何掌握、运用马列主义、毛泽东思想、邓小平理论，来看待和处理一大堆资料中的历史和现实，是至关重要的问题。修志初期，以记述房地产业发生、发展的全过程为主线，想从中找出经验教训，为当前改革开放时期房地产业求取借鉴。因此着重写具体过程和经验，结果枝蔓愈来愈多，不知要领何在。接着重温了邓小平关于住房可以买，也可以自己盖，租金要逐步提到买房比租房合算等原则性指示，结合几年来住房商品化的讨论实践，就改为从商品(解放前)—非商品(解放后)—商品化(改革开放后)的角度探求轨迹。1992年中共十四大召开和邓小平南方谈话发表后，对于建立市场经济体制有了初步认识，认为过去的提法不够确切，就以建立社会主义市场经济为立足点，裁剪材料，安排篇目。明确旧上海的房地产业是半殖民地半封建社会市场经济体制的房地产业。1950～1978年，是社会主义计划经济体制下的房地产业。1979年开始，是逐步建立社会主义市场经济体制下的房地产业。1997年9月中共十五大召开，重新学习邓小平理论，认识又有所提高，进一步明确房地产业的发展轨迹，应是市场经济体制的演变，只有把握好这个过程，才能真正有益于资政、存史、教化。然而志书定稿于十五大之前，修志过程中认识虽不断提高，但修志前阶段的一些老观点未免仍然夹杂在志文中。如果推倒重来，则将旷日持久，修志人员年事已高，实在力不从心。只能将已写成且已通过评议审定的志稿交付验收、付印。

这部志书在编纂过程中始终得到市志办和市建设系统地方志指导小组的关怀和指导。在收集资料、拟订篇目、编写长编、志文等关键时刻，市志办和指导小组总是不失时机组织培训班和召开有关业务研讨会，还参加具体问题研究和志稿评议，为提高志书质量，完成志书任务，提供了有力的保证，我们于此表示由衷的感激。在修志过程中我们还得到市、区、县各级房地产行政管理部门和房地产企、事业单位同行们的帮助和支持。有的提供资料；有的提供资料长编和志稿。上海社科院历史研究所的陈正书、郑祖安两位专家，作为本志的历史顾问，常年帮助我们，参加具体工作的研讨。本志经由上海市房产经济学会会长、原上海市房产管理局局长桑荣林研究员精心审核。我们在此一并表示感谢。

这部百万字的志书编纂，整整化了10年时间，凝聚了全体修志人员心血。他们大多是年已古稀的老同志，本着人生难得修一志的荣誉感和历史责任感，兢兢业业，埋头苦干，力求准确、全面、完整地记述上海房地产行业的历史和现状，可以说已经尽心尽力了。但限于编者水平和缺少经验，书中疏漏之处和缺点、错误在所难免，敬请读者批评指正。

编者　　　

1997年12月