概述

上海开埠前，土地、房屋早有买卖和出租，但还没有形成以营利为目的，为出卖出租而买而建的商品经济形态的房地产业。

上海开埠后，外国人永租土地办法的规定，道契的颁发，使租界内土地转租，变得迅捷便利，为房地产市场的建立，创造了条件。小刀会起义后，租界人口骤增，冲破了华洋分居的限制，成为房地产业形成的催化剂。清咸丰四年（1854年）《租地章程》的修改，删去了租地亩数和不得加价转租、不得建房租与华民等限制条文，扫除了房地产自由经营的障碍，为房地产进入市场铺平了道路。19世纪50年代，上海外贸迅速发展成为全国中心，从而带动了内贸、交通运输、金融等工商各业全面发展，商贾云集，人口集中，房地产已有逐步走向资产本主义商品经营的需要和可能。此后的数十年间国内战乱频仍，上海租界却相对安定。因此，经济更臻繁盛，人口增加迅速，游资大量集中，城市建设相应推进，这一切为改善投资环境也为房地产业兴起、发展，和房地产市场的繁荣提供了有利条件。

从清道光二十三年（1843年）开埠到民国26年（1937年）抗日战争爆发前，上海的地产价格，除遭受直接的战争祸害和世界经济风波的影响而下降外，总的趋势是直线上升，上涨幅度大大高于其他物价。

当外国房地产商凭借特权的庇护和外国金融业的支持，从事房地产业务而获得厚利的时候，中国的买办、官僚、地主、富商及各色有条件的人，竞相仿效，纷纷投入竞争，但无法与凭借租界特权的外国房地产商抗衡。

旧上海房地产经营者除专业外，几乎遍及其他各业，吸引着中、外各方数以亿计的资金。据民国23年上海房产公会报告，上海房地产总值估计30亿银元，成为上海经济市场的一个重要组成部分。房地产市场荣枯与金融业息息相关；房地产业的兴衰又与建筑业密切相连；房地产业的发展对城市建设的推进起着积极的相辅相成作用，并且为市政建设提供财政支持。

上海近代以外商为主体的私营房地产业是随着租界的形成和经济发展而兴起，也随着恶性通货膨胀及租界的消失而衰落。