《上海房地产志》的编纂历时十载。它的出版，为了解上海房地产业的历史和现状，提供了全面翔实的资料。

房地产业从全国范围来说，是改革开放后的“新兴产业”，历史不长。因此，各地已出版的房地产志，大多数只记述土地房屋的演变和政府对房地产实施的行政管理，记述房地产业的不多。上海是中国房地产业出现最早的地区之一，至今已有150年历史。《上海房地产志》虽然也记述土地房屋，记述以产权、产籍为核心的各项房地产行政管理，但主要记述上海房地产业的起伏兴衰，房地产业是本志的主体。按主编陆文达同志的说法：土地房屋篇是舞台；行政管理篇是舞台监督；房地产业各篇则是150年来上海中外房地产业者上演的一出出大戏。

房地产业是城市化与商品经济发展相结合的产物，所以，房地产业在近代史上才出现。上海建城已有七百多年的历史，且早有“江海通津、东南都会”之称，但在封建社会和自然经济的形态下，购地建房主要目的是为住用或显示财富和地位，未出现以盈利为目的的房地产经营者。鸦片战争后，按照中英不平等的《南京条约》，清道光二十三年（1843年）上海开埠，允许外国商人租地造屋，资本主义的房地产经营开始移植到中国。从上海开埠到1995年长达一个半世纪的时间跨度中，上海房地产业的历史可分三个阶段。第一阶段是清道光二十三年～1949年。这是区别于封建自然经济下房地产买卖的近代资本主义经营的房地产业发生、发展到消亡的阶段。从第二篇的记述中可以看到，在半封建、半殖民地社会形态下按市场经济运行的房地产业，最初是外商的一统天下，最早从事房地产经营的外商大多数是“两土”（烟土、土地）起家的冒险家，他们从事房地产经营，主要依仗租界特权，有些房地产外商还是租界当局（工部局、公董局）的成员，他们的财富随着租界的扩展而膨胀，租界当局的财政也主要依靠房捐和地税收入。民国24年（1935年），公共租界财政收入75％来自房捐地税。眼看外商从事房地产经营获得厚利，为外商效力的买办以及各个时期挟带巨资来沪避难的地主、官僚、富商也竞相仿效，成为华商房地产经营者。日伪时期，英美等国房地产商受到沉重的打击，华商房地产业企业在数量上超过了外商，但其经营规模及其所占有的房地产的档次和价值量与外商相比，仍是“小巫见大巫”。综观外商占统治地位的一百年间上海房地产业的发展，可以得出这样的结论：上海开埠后，市场经济得到了一定程度的发展，房地产业随之兴起，外商从事房地产经营在攫取巨额利润的同时，加速了上海城市化，使上海由一个50万人口的县城，发展成为400万人口的大都市，产生了一批中国房地产企业家。

第二阶段是1950～1978年，政府通过对敌、逆房地产的接管、清理和依法处理外商房地产，建立了公有房地产的基础，同时抢修危险房屋，取缔“二房东”剥削，使劳苦大众得以安居乐业。随后对私营房地产企业进行的社会主义改造，以公私合营和国家经租的形式将限额以上私有出租房屋纳入公有房屋管理的轨道。房管部门在为社会生产和人民生活服务方面作出了显著的成绩。在强调“统一管理”的时期，上海房管部门直管的居住房屋曾占市区公有居住房屋总量的94％，为全国之最。住房解困、交换、修缮以及公有房屋三级维修体制和完好率评定等做法，得到国家的肯定并向全国推广。但这阶段公有房地产退出市场流通，土地实行行政划拨，无偿、无限期使用，住房实行统建统配和低租金制度，不仅使房地产业处于长期萎缩的状态，而且因住宅建设资金不能良性循环，住房紧缺成为具有爆炸性的社会问题。

第三阶段是1979年中共十一届三中全会后，在邓小平理论的指引下，以改革开放为契机，通过土地使用制度改革、住房制度改革，上海房地产业开始复苏，特别是1992年邓小平南方谈话发表后，上海房地产业成为投资的热点和新的经济增长点，进入了高速发展时期。1994年开始，国家实行宏观调控，上海房地产市场转入平稳发展和消化吸纳期。土地使用制度改革不仅促进房地产业的发展，而且为城市建设筹集了大量资金，加快了城市基础设施建设，改善了投资环境，增强了对外商投资的吸引力，加速了上海成为现代化国际大都市的步伐。上海市的住房制度改革，率先在全国建立了住房公积金制度，为住宅建设与消费建立了专项基金，促进了住宅建设与住房解困，1995年上海市区人均住房面积已达到8平方米，比1979年增加近一倍，上海市住房解困项目获得联合国人居奖。在推进土地使用制度改革和住房制度改革的同时，培育房地产市场和房地产法规建设方面也取得了重大的进展，促进了房地产业向社会主义市场经济转轨变型，房地产业在国民经济和社会发展中的基础性、先导性作用日益显示出来。房地产业的增加值在国民生产总值中的比重，1991年只占0.79％，至1995年已提高到3.2％。

1995年后，上海市房地产市场总体上继续呈平稳发展的态势，1997年，在消化吸纳方面取得明显的进展，内销商品房增幅较大，二三级市场开始联动，存量房地产交易也开始活跃起来。房地产业与社会经济保持协调发展，与人民改善居住生活的需求相适应，其发展前景必然是广阔而持久的。

愿这个序言对于读者认识《上海房地产志》的特点、了解上海房地产业概况和有针对性地选读志文有所裨益。

桑荣林　　　

1998年5月