【概况】　1999年，上海房地产业增加值达210.53亿元，比上年增长15%，占全市当年国内生产总值的5.2%。完成投资499.76亿元。市区人均居住面积已达10.9平方米，住房成套率提高到70%。住宅需求已发展成为当前国民最大消费，住宅建设已是国民经济新的增长点。（1）房地产投资保持适度规模，结构得到合理调整，开发产品日益进步。年内国家开始实施新《土地管理法》，严格管理并合理利用土地。上海继续控制房地产一级市场的土地供应总量，实行用途管制。中外房地产开发商投资决策也更为慎重。全年完成土地开发面积138.88公顷、商品房新开工面积1307万平方米、商品房竣工面积1468.62万平方米，比上年分别下降60%、4%、和8.4%，房地产投资规模保持适度收缩的态势。房地产投资中住宅类为324.49亿元，占总量的63%；全年出让土地面积799.3公顷，其中住宅用地占总量的74%、工业用地占16.47%、商业用地占3.44%、商办综合楼占4.11%、其它用地占1.94%，供地结构继续趋向合理。（2）房地产二、三级市场的商品住宅的增量销售和存量交易增长明显。1999年，商品房销售保持较高的增长势头，全年商品房销售面积1328.67万平方米，比上年增长15.46%，其中商品住宅销售面积1243.33万平方米，个人购买商品住宅1009.25万平方米，占81.18%，比上年提高4.9个百分点。上海个人购房比重继续上升，市场买方已由集团购买为主转向个人购房为主。外销商品房销售好转，据市房地产交易中心统计，已登记销售77.9万平方米，比上年增长18.2%。受市场供求调节，外销商品住宅价格下挫，部分外销商品住宅已接近内销商品住宅的价格。外销商办楼相对滞销，租售有所下降。随着城市居民消费结构的转型，改善居住条件已成市场热点，住房梯度消费观念逐步被市民接受。1999年存量房（旧房）交易比上年增长62%，成交44234套、510.84万平方米，其中住宅337万平方米。不少居民通过已售公房上市和差价换房途径，改善了个人住房。房地产抵押贷款发展很快，逐年增加，全市房地产抵押建筑面积达3805.2万平方米，比上年增长17.9%，其中外销商品房抵押贷款总额为180亿元。（3）加强房地产法制建设和市场管理，培育市场健康发展。年内，上海制定颁发了《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉若干意见》、《上海市国有土地租赁暂行办法》、《上海市房屋租赁条例》、《上海市房地产抵押办法》等一系列重要的房地产法规。各级房地管理部门继续加强对各类房地产企业的资质管理和规范市场运作行为，检查抽查了部分开发企业经营行为，加强商品房预售和销售管理，对存在问题责令限期整改，全市被取消房地产开发经营资格的和歇业的开发企业达339户；对全市房地产经纪机构开展了整顿，清理非法经纪行为，共检查4159家，对其中3022家限期整改，取消了292家机构的经纪业务；同时，还取消了325家没有管业和运作不规范的物业企业资质。年内还进一步加强房地产权籍管理，全年核发权证31.9万本，比上年增长51%。

（董庆平）

1999年上海市房地产业商品房开发经营情况表

（董庆平）

1999年上海市房地产开发企业情况表

（董庆平）

1999年底上海市房地产开发企业资质情况表

单位：户　

（董庆平）

上海市区1990～1999年人均居住面积和房屋成套率情况表

单位：平方米　

（董庆平）

【上海贯彻实施新《土地管理法》】　1月1日新修订的《中华人民共和国土地管理法》正式实施。上海贯彻新法后，土地管理工作取得多方面新进展。一是出台《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉若干意见》，制定了新的建设用地审批程序。二是修编了上海市土地利用总体规划，当年7月通过了国务院审批。20个区县及179个乡镇级的土地利用总体规划也根据市级规划重新修编，12月市政府原则批准。三是实行总量控制、用途管制，继续严控土地一级市场，促进房地产市场供需结构趋向平衡，做到了当年耕地占补平衡。四是土地整理由点到面有序进行，滩涂开发力度加大。上半年在奉贤、松江、金山三地区建立了市级土地整理示范区，并制订了《上海市土地开发整理复垦验收暂行规定》等文件。五是加强房地权籍基础管理，建立权籍管理信息系统。上海市土地利用现状调查成果、中德合作项目《在上海建立土地管理信息系统》通过国土资源部验收，建立起土地分类统计信息系统，开展房地产产权清理工作。进一步规范房地产登记日常工作，做好权属纠纷的调处，积极妥善地处理房地产登记中历史遗留问题；房地产登记资料也已公开、公正地向社会提供查阅服务。六是进一步健全土地法规，加强土地监察。发布了《上海市国有土地租赁暂行办法》，修订了《上海市房地产抵押办法》、《房地产拍卖后办理产权登记的规定》等文件；同时，通报了4起非法卖泥取土、毁坏耕地、非法批准占用耕地建住宅等土地违法案件。七是开展6月25日全国土地日活动，继续做好土地管理宣传工作。

（董庆平）

【上海市土地利用总体规划获批准】　《上海市土地利用总体规划》（1997～2010年）于2月编制完成，并于7月经国务院批准实施。该《规划》根据上海特大城市土地资源极其有限，耕地更加宝贵的特点，确定“控制增量，盘活存量，平衡总量，集约利用，提高效益”的指导思想。明确全市耕地保有量不低于31.51万公顷和基本农田保护面积为27.47万公顷，中心城城市建设用地规模控制在外环线内585平方公里内。据此《规划》，崇明、宝山、嘉定、青浦、松江、金山、奉贤、南汇、闵行、浦东新区等十个区县的土地利用总体规划已获市政府审批同意实施。全市179个乡镇级的土地利用总体规划的前期预审已全部完成。

（郭廉群）

【提出深化住房制度改革的若干意见】　根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求，上海市第十一届市人大常委会第七次会议通过了《关于进一步深化本市城镇住房制度改革的若干意见》，制定了上海深化房改的总体方案。市政府于10月29日印发至各单位。深化房改的指导思想是：以住房分配体制改革为核心，建立新的住房供应体系，构筑适应社会主义市场经济要求的城镇住房新制度；加快住房分配体制综合配套改革，促进住房建设，将住房产业培育成为新经济增长点，满足城镇居民不断增长的住房需求。12月1日，市政府新闻办召开新闻发布会，发布深化房改综合配套的政策措施的主要内容：（1）停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。（2）放宽公有住房出售政策，继续推进成套独用公房出售。（3）实施商品住房种类归并，规范搞活房地产二、三级市场。（4）调整房地产市场税收政策，推进个人住房交易。（5）加大住房公积金对购房贷款支持力度，不断提高职工家庭购房能力。（6）探索廉租住房制度，逐步建立以最低收入家庭为对象的住房保障体系。

（董庆平）

【住房解困提前一年完成既定目标】　上海住房解困1999年计划解决人均居住面积4平方米以下困难家庭6000户，实际解决8273户，将2000年计划解决的2273户提前一年超额完成。至此，全市按照1993年底统计，经调查登记立卡的72135户人均居住面积4平方米以下困难户，从1995年开始至今已全部解困。加上1995年前分别解决的15221户人均居住面积2平方米以下特困户和31808户人均居住面积2.5平方米以下特困户，全市累计解困119164户。按户均4人计算（困难户人口大家庭为多），受益居民近50万人。12年来，实施住房解困民心工程，使长期困扰上海市民的住房困难矛盾已缓解。

（徐敏宏）

【继续搞活房地产二、三级市场】　继1996年出台搞活、规范房地产二、三级市场的政策举措，1999年继续贯彻深化，着力于盘活存量住房的流通客体，逐步完善房地产市场的交易环境，规范经营主体行为，规范行政管理行为，初步建立了房地产二、三级市场联动框架。（1）归并内销商品住房种类。11月，市政府批转了《关于内销商品住房种类的若干规定的通知》，规定除花园住宅、部队住房、执行市政府制定的租金标准出租的公有住房外，将普通内销商品住房、侨汇房、经济适用住房、职工住宅、动迁房及其它划拨土地上的住房交易统一归并为内销商品住房交易，即将其它所有存量住房和所有在建住宅项目归并入内销商品住房范畴。归并后，统一交易程序，统一合同、表式，统一税费标准，适应交易主体从单位为主到个人为主的转变。（2）盘活存量流通客体。通过已购公房上市和公有住房差价交换，为全市现有的1.6亿平方米的各类住房进入市场流通建立了相应的通道，将住房三级市场的流通客体从1996年前的不足10%扩展至90%以上。1～12月已登记的存量房地产买卖过户面积510.84万平方米（包括已购公有住房上市出售面积），成交金额79.33亿元，比上年315万平方米和63.3亿元，分别增长62%和25%。1～12月，已购公房上市出售成交19771套，比上年的10155套增长95%，成交面积101.67万平方米，出售金额22.27亿元。旧房上市平均出售价每套为11.26万元，建筑面积每套51.4平方米，已购公房上市出售后90%以上都重新购房，新购房的平均购房价每套28.39万元，平均建筑面积每套92.92平方米。自1996年8月开始在长宁、浦东、青浦三个区县先行试点至1999年底，职工已购公有住房上市成交累计30684套，成交面积156.3万平方米，成交金额34.49亿元。在公有住房差价交换中，1月19日市政府出台《上海市公有住房差价交换试行办法》，全面放开了住房存量市场。自1998年6月试点至1999年底，全市差价换房成交15723户，成交面积59.64万平方米，其中转让12263户、43.77万平方米，金额为9.02亿元；交换3460户、15.86万平方米。据成交情况分析：居民转让公房承租权的金额平均为每户7.4万元，面积为每户35.7平方米；转让后购买产权房的金额为每户23.8万元，面积为每户70.5平方米。（3）活跃和规范房屋租赁市场。自1996年10月1日全市开始全面实行房屋租赁登记备案制度以来，1999年继续加大房屋租赁管理力度，提高租赁登记的覆盖面。全年全市受理房屋租赁备案登记新增32673件，共316万平方米，分别比上年提高71.5%和59.2%。至年底，全市共有房屋租赁备案登记53958件，面积541万平方米。（4）在房地产中介方面，规范了市场行为。一是房地产经纪清理整顿有照无证机构，查处无照无证的非法经纪行为。共检查4159家，其中符合条件845家，限期整改3022家，取消经纪业务292家。至年底，按规定累计在房地部门备案的房地产经纪机构共2242家，比上年1905家增加341家，增长17.69%。其中三资房地产经纪机构423家，内资专营房地产经纪机构1145家，内资兼营房地产经纪机构605家，个体房地产经纪机构69家，内资专营房地产经纪机构和个体房地产经纪机构分别比上年底增加282家和47家。全市取得《上海市房地产经纪人员资格证》新证9969份，已在各类房地产经纪机构办理注册登记的持证从业人员9253人。二是加大对房地产估价机构的监督检查，对参加年检的93家估价机构中的25家分别给予撤销资质、降低资质、限期整改和内部警告的处分，并组织对处分机构进行复检。至年底全市注册房地产估价资质证书的机构共96家，其中A级12家、B级45家、C级27家、D级12家。年内还组织了九百余人的注册房地产（土地）估价师参加执业后培训、考核。

（姚臻）

【旧住房成套改造有新进展】　年内全市旧住房成套改造由原来注重数量转向注重质量和提高改造标准，由原来小片改造转向成片成街坊改造。全年竣工面积41.25万平方米，超额完成37.5%。并在静安区46号街坊进行“利用成套改造机制，成片推进旧式里弄改造”试点，采取居民出资、原地回搬、居民购房给产权（绿证）、地价减免、配套费包干使用、公积金贷款和建立维修基金等措施，为进一步开展旧区改造提供了新模式。自虹口区率先建成建设新村成套改造优美小区后，又相继建成控江一村、茂名南路165弄、升平街等一批优美小区。至年末，累计建成30万平方米近20余处成套改造优美小区。

（董庆平）

【房屋拆迁安置工作稳步进行】　1999年全市共拆除居住房屋建筑面积248.1万平方米，其中二级旧里以下房屋占80%，共拆迁居民7.18万户，其中一次性现房安置率达98%；拆迁单位1476家，拆除非居住房屋建筑面积94.3万平方米。与上年相比，拆迁量略有下降，居民在外临时过渡户8516户，比上年的10864户降低21.6%，降到历史最低水平。全年共受理拆迁裁决2303户，占全年拆迁总量的3%，低于5%的控制指标，比上年的3509户降低34%。

（董庆平）

【危棚简屋又拆除50万平方米】　1999年是对365万平方米危棚简屋改造的关键一年，全年计划完成拆除50.09万平方米，涉及到8个区。至年底，共拆除50.33万平方米。至此，全市365万平方米危棚简屋还剩26.51万平方米，2000年将全面完成。

1999年完成危棚简屋拆迁情况表

单位：万平方米　

（金吉甫）

【物业公司已管理全市93%的住房】　至年底，全市在房地部门登记备案的物业公司达1989家，管业面积2.1亿余平方米，其中住房面积1.78亿平方米，约占全市住房面积的93%。经资质评审，二级资质的物业公司有49家，三级资质的物业公司有445家，结合资质评审，取消了325家没有管业和运作不规范的物业管理企业资质。年内，继续重点加强居住物业管理。实行管理与作业分开，市区共成立了192个业务受理中心，13个房屋维修应急中心。同时加强对物业公司的行业管理。对群众反映集中的热点问题专项整治。

（董庆平）

【个人住房贷款突破300亿元】　至年底，上海各金融机构发放的市民个人住房贷款余额达300.41亿元，占全国同期个人住房贷款余额的20%。仅建行上海分行一家年内新发放的个人住房贷款就有102亿元，而全年全市个人住房的商业贷款余额为159.31亿元，首次超过了公积金贷款。

（章泽）

【装潢行业开展“五看五查”评优活动】　1999年下半年起，上海市室内装饰行业协会在450余家会员单位中开展“五看五查”评优活动（即看质量，查装潢工程；看规模，查管理；看效益，查经营；看服务，查投诉；看素质，查执行制度）。至2000年3月，共评出荣欣、进念等家庭装潢优秀企业15家，锦大、鑫雍等家庭装潢放心企业20家。

（齐进）

【上海市房屋土地测绘中心为重大市政工程服务】　上海市房屋土地测绘中心，为上海市房屋土地管理局直属单位，其主要职责是参与制定有关房屋、土地测绘管理的政策、法规、条例、办法；主管全市的土地勘测工作，并负责市政府批准的建设用地及重要地区、重要路段、绿地等勘测定界，土地批租、土地转让、出租等勘测定界；主管全市的地籍测量工作，并负责组织实施地籍测量，管理全市的地籍图及房产图；主管市房屋、土地发证测量工作，为房屋、土地登记发证勘丈配图和面积计算，负责商品房屋面积的认定；承接工程测量及其它测绘任务；负责对区、县、农场局的房屋、土地测量队进行资格认定，参与发放房屋、土地勘测证。上海市房屋土地测绘中心，还成功地为陆家嘴金融贸易区、金桥开发区、外高桥保税区等重大开发区及延安东路隧道一、二号线、南浦大桥、杨浦大桥、徐浦大桥、内环线、外环线、南北高架道路、合流污水工程、浦东国际机场、延安中路高架、崇明军用机场等重大市政工程进行了土地测绘工作。

（朱永成）

［市房屋土地测绘中心为上海化学工业区（一期）工程实地勘测定界　　（王则生摄）］

【上海市土地发展中心年内收购储备各种用地24万多平方米】　该中心是接受政府委托，从事土地收购、储备工作，并协助政府出让储备土地的职能机构。其主要职责是：根据城市土地利用总体规划、年度供地计划和市场需求，适时收购、储备土地，并将经过开发的储备土地投入市场，规范供地方式，优化投资环境，为增强政府对土地供应的调控力度服务；经营管理市政府收回的违法用地、闲置土地、市批带征地及无主地（即无合法使用权人的国有土地），并纳入储备土地范围；对收购、储备的土地组织前期开发，并协助政府做好储备土地出让的准备工作；规范、协调、指导区、县土地收购、储备和前期开发工作，协调区、县收回的国有土地和带征地的经营管理工作；多渠道、多途径筹措资金，管理、运营土地收购、储备、开发资金或基金，并使之不断滚动增值；对全市各类收购、储备土地进行统一管理和综合统计。三年来，土地发展中心积极承担市政府实事项目，收购储备危棚简屋地块8幅，土地面积248643平方米，拆除“365”危棚简屋建筑面积179201平方米，动迁居民5394户，消化空置住宅345390平方米；1999年，土地发展中心接受市政府委托，收购储备工业企业用地14幅123678平方米，落实绿化带征地7幅129664平方米，取得了良好的社会效益和经济效益。

（王晓华）

·资料·

1999年12月底上海部分楼盘价格表