【概况】　1997年，房地产业继续保持健康、平稳发展的势头，呈现以下几方面的主要特点。（1）土地使用制度改革进一步深化。房地产一级市场是土地供应市场。1997年，上海的土地使用制度改革进一步深化，而且经宏观调控，土地使用权出让结构日趋合理，一是全市批租外销地块共220幅，出让面积461.36万平方米，其中，工业用地占总量的68%，居各类用地的首位；二是内资商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等6类用地共出让1050幅，出让土地面积1141.04万平方米，其中，普通住宅用地占63.1%。上海土地有偿使用的覆盖面扩大，初步形成了外资外销以工业为主，内资内销以住宅为主，内销超过外销的土地供应格局。（2）房地产二、三级市场进一步活跃。中共上海市委、市政府非常重视房地产市场的培育和发展。1996年市政府30号文出台了扩大买受对象、降低交易税费、推进房屋租赁、调整公房租金等一系列搞活房地产二、三级市场的政策措施。这些政策效应逐步显现，使房地产二、三级市场进一步活跃，商品房销售稳中有升，存量交易大幅提高。1997年全市商品房销售面积为616.23万平方米，是历年销售量最高的一年，比上年增长42.73万平方米，其中，个人购买面积339.26万平方米，占55%，比上年提高7.2个百分点。从地区看，内销商品房销售中，闵行、浦东、徐汇、嘉定占全市销售总量的80%；预售中，徐汇、杨浦、嘉定、普陀、虹口占全市预售总量的70%。从用途结构看，内销商品房销售中住宅占94%；外销商品房预售中，住宅占66%，办公用房占26%。且价格保持平稳，1997年，各类商品房的平均售价为3235元/平方米，比上年的3199元/平方米高出1.1%，其中，商品住宅平均价格为2856元/平方米，比上年下降3.8%。年内，全市存量房产交易趋向活跃，全年成交量达154.57万平方米，比上年增长89%。（3）规范市场运作，加强房地产固定市场建设。年内，市政府发布第42号令，《上海市房地产转让办法》从6月1日起实施。为进一步搞活和规范房屋租赁，市房地局制定了《上海市外销商品房预租试行办法》、《上海市新建外销商品房先租后售试行办法》和《上海市新建外销商品房售后包租试行办法》等规章。至年底，上海房地产中介咨询机构有1713家，其中，中资1330家，外资383家；已注册的房地产经纪人共6017人。全市已评定资质等级的房地产估价机构97家，已获得国家认可的注册房地产估价师835人，参加房地产评估培训人员有4000多人。上海的房地产市场已成为全市五大生产要素市场之一。为适应新形势下房地产市场的发展，全市加快了房地产固定市场的建设，市房地产交易中心于1997年2月28日在浦东正式成立。至年底，除南汇和崇明外，18个区县均成立了房地产交易中心，其中，11个区县交易中心与市交易中心联网，定期发布房地产交易信息，提高市场透明度。同时，交易中心集房地产交易、管理、信息和服务为一体，与房地产交易相关的房地产登记、中介、公证、税收和金融等机构进驻交易中心，简化手续，方便客户。（4）物业管理开始走上法制化、规范化轨道。年底，全市已有登记注册的物业管理企业1960家，管业面积达1.2亿平方米，其中主要是各类住宅，达1.0亿平方米。随着房地产市场的不断发展和城市住房制度改革的深化，物业管理已是城市管理和精神文明建设的重要方面。1997年5月，经市人大审议通过的《上海市居住物业管理条例》正式出台，标志着上海的物业管理开始走上了规范化、法制化轨道。围绕学习、宣传、贯彻《上海市居住物业管理条例》，1997年，全市房地产行业开展了规范服务达标创优的实事立功竞赛活动，坚持便民、利民、为民的宗旨，弘扬徐虎精神，以典型促提高，加强物业管理，提高服务质量，全市800多家居住物业管理企业参加了达标创优活动，其中139个物业管理住宅小区达到优秀，物业管理的整体水平有了新的提高。

（董庆平）

【消化空置商品住宅和加快旧区改造相结合】　消化空置商品房和改造的危棚简屋是上海市房地产市场培育发展和旧区改造面临的两大艰巨任务，为解决这对矛盾，促进房地产市场发展，带动建筑、建材等相关行业发展，使住宅产业成为国民经济新的增长点和消费热点，市政府于6月份以沪府发（1997）22号文批转市建委《关于积极消化空置商品住宅加快旧区危棚简屋改造若干意见》，要求各区把危棚简屋改造与消化空置商品住宅紧密结合，对经认定改造的危棚简屋，拆屋建绿的项目视同市政建设项目，实行一次性异地安置，并享受市政府颁布的危棚简屋改造的优惠政策。鼓励大企业集团、市区土地发展中心、房地产公司和外商投资企业利用空置商品房屋参与危棚简屋改造，可以直接承担改造项目，以房换地，建设永久或临时性绿地，也可以提供经核定的空置住宅，用于危棚简屋改造的居民动迁安置。此举对消化空置商品住宅和加快旧区危棚简屋改造产生了积极推动作用。一些大的房产公司（集团）纷纷与区政府接洽合作项目，加快了市中心城区危棚简屋地块改造。至年底，他们承办的365万平方米危棚简屋中已拆除改造262万平方米，占总量的71.8%，剩余的103万平方米将在2000年完成拆迁。

（蒋勤）

【全市房地产开发经营情况基本良好】　1997年全市新组建房地产开发企业696家，注销或取消开发企业129家。至年底，全市有各类房地产开发企业3849家，其中，内资企业3408家，外资企业441家。全年完成房地产开发投资629.9亿元，较上年下降约4.2%，但是，由于受前几年房地产业迅猛发展的惯性影响，年内开发的总体规模仍然很大，上市楼盘有较大增长，全年共批准内、外销预售楼盘1036处，预售面积1899万平方米。商品房销售呈上扬态势，已经办完登记手续的销售面积达440万平方米，较上年增加122%。个人购房比例从上年的50%上升至77%。但房地产市场供大于求态势未有改观，至年底空置商品房达968.8万平方米，其中商品住宅空置792.2万平方米，占总量的75.3%。

（董庆平）

【拆除居住房屋363万平方米】　1997年全市继续围绕加快危棚简屋改造、保障市政基础设施建设，做好房屋拆迁工作。全年共核发拆迁许可证441张，批准拆迁房屋总面积为501.47万平方米。其中，批准拆迁居民6.95万户，拆除居住房屋362.85万平方米（二级旧里以下房屋331.83万平方米，占91.45%）；批准拆迁单位2437家，拆除非居住房屋138.63万平方米。全年实际拆迁各类房屋479.68万平方米，其中动迁居民7.74万户，拆除居住房屋363万平方米，居民现房安置率为89.68%，在外临时过渡居民户数降低到1.32万户。为进一步规范动拆迁工作，分别于4月和12月出台《上海市个体工商户营业用房拆迁安置补偿办法》和《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》，后者首次提出了拆迁安置货币化方案，不仅使被拆迁人在安置房的坐落地段、房型规格上有了较大的选择余地，而且促进了空置商品住宅的消化，使动拆迁工作和搞活房地产市场有机联系起来。

（董庆平）

【完成旧住房成套改造52.4万平方米】　1997年市政府将旧住房成套改造列入为民办实事项目，并批转了市房地局《关于加快旧房成套改造实施意见》，建立了上海市住房成套改造联席会议制度，市、区两级政府相继成立了实施机构，制定了改造安置标准，在资金上以公积金低息贷款启动改造，循环运作，并将成套改造与住房制度改革相结合，鼓励原住居民购买成套改造后房屋。至年底，旧住房成套改造竣工52.4万平方米，使1.6万户居民受益。

（董庆平）

【上海人均居住面积达到9平方米】市六次党代会以后，上海加快住宅建设步伐，居民住房紧张的矛盾逐步得到缓解。1993～1997年5年间新建住房6000万平方米，约60万户180万人迁入新居。到1997年底，上海市区人均居住面积9平方米。年内有1.7万户住房困难户得到解困。

（蒋勤）

【巩固完善住房公积金制度】　1997年上海住房公积金继续稳步发展和完善：一是提高公积金缴交率，自1997年7月起，公积金的缴交率单位和个人各提高一个百分点，即以本人上一年度月平均工资为缴存基数，单位和个人各6%；二是建立补充公积金，职工本人和单位的补充住房公积金缴存比例，根据本单位的实际情况确定，最高不超过各9%，这样就扩大了公积金的规模，为实施住房分配货币化奠定了基础；三是公积金贷款发放进一步向个人购房贷款倾斜，一年中提供公积金购房贷款26.21亿元，贷款户数3.66万户。至年底，上海已累计发放个人购房公积金贷款46.23亿元，贷款总数超过8万户。自1991年建立公积金制度以来，上海累计归集公积金162.7亿元，为住房建设和住房消费发挥巨大作用。

（蒋勤）

【推进住宅产业现代化有进展】　上海是建设部确定的推行住宅产业现代化的首批试点城市之一，1997年成立了以副市长夏克强为组长的住宅产业现代化领导小组，以示范居住区为载体，精心组织实施和推进，有了一定进展。上海推进住宅产业现代化的指导思想，是以规划设计为龙头，以科技进步为核心，充分运用新材料、新技术和新工艺，大幅度提高住宅建设的劳动生产率和工程质量，降低住宅成本，使全市的住宅生产率逐步接近或达到国际先进水平。1997～2000年为试点阶段，目标是：初步建立和形成符合上海实际情况的住宅设计标准化体系；以新型墙体材料的生产和使用为突破口，形成集约化建材生产规模；建立和完善住宅优良部件的认证制度，逐步实现住宅零部件的标准化和工厂化生产；改革施工工艺，缩短施工周期，全面提高住宅生产的劳动生产率和工程质量，降低住宅建设成本；初步形成有利于住宅产业现代化发展的产业政策体系。6月，建设部在上海召开了住宅产业现代化座谈会，副部长李振东出席会议。

（蒋勤）

【扩大已售公房上市试点】　上海自1993年第四季度开始公有住房出售试点以来，至1997年底累计出售公有住房67.9万套、3540万平方米，占独用成套可售公房的50%，占全市住房总量的25%。为盘活存量，搞活房地产二、三级市场，1996年8月，市政府出台了《上海市职工所购公有住房上市出售的试点办法》，对职工所购公房上市后再买进新房的，给予一定的税费优惠，并在长宁、浦东、青浦开展试点，取得积极成效：一是职工通过所购公房上市，获得一笔资金，个人再补充一笔资金，能购买新的商品房，提高居住水平；二是房地产二、三级市场联动，有助消化空置商品房；三是为政府增加了一笔财政税收。1997年全市将已售公房上市试点扩大到18个区县（除南汇、崇明），至年底，全市已售公房上市累计成交1630户（套）、78391平方米，成交金额19106万元，其中1149户居民通过再补充一笔资金购进了新房。在扩大已售公房上市试点同时，对可售而未售的公有住房，市房地局制定了《上海市可售公有住房上市出售试点办法》，允许将公有住房出售和上市出售两步并为一步，简化手续，促进流通，方便居民。

（董庆平）

【第二批盘活工商企业国有房地产试点签约】　在上年第一批9家工商企业集团试点的基础上，5月10日进行了第二批盘活国有工商企业房地产试点签字仪式。市国资办、市财政局、市房地局分别与轻工、电气、华谊、汽车、纺织、冶金、物资、农工商、长江计算机、华亭、建工、住总等12家大企业集团在土地使用权出让合同和房产授权书上签字。共向12家集团出让土地3290.65万平方米，土地资产评估125.31亿元；授权房产30.82万平方米，房产估价1.62亿元，合计注入企业总资产126.93亿元，降低了企业资产负债率。

（董庆平）

【继续调整公有房屋租金】　为了进一步缩小房屋的租售比价，加快城市住房制度改革，1997年上海继续调整公有住房租金，从当年11月1日起实施。公有独用成套一般职工住房提租幅度为50%，其余住房提租幅度为40%；非居住用房按上一年商品零售物价指数6%调高租金。同时制定了租金减免政策。经调整后，平均租金为每平方米1.76元，与每平方米14元的成本租金仍有较大差距。

（董庆平）

【市和18个区、县成立房地产固定市场】　由于房地产业的迅速发展，房地产市场已成为上海五大生产要素市场之一。2月28日，市房地产交易中心在浦东新区崂山西路201号房地大厦底层正式开张，该中心集房地产交易、管理、信息和服务为一体，与房地产交易相关的房地产登记、中介、公证、税收和金融等机构同时进驻。各区县参照市交易中心的模式，也加快了房地产固定市场的建设。至年底，除崇明、南汇外，18个区、县均成立了房地产交易中心。市房地产交易中心按季度发布房地产信息数据，提高市场透明度，促进房地产市场流通。

（董庆平）

【《上海市房地产转让办法》出台】　4月30日，市政府发布第42号令，颁布《上海市房地产转让办法》，自6月1日起实施。该《办法》共6章58条，它根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，结合上海市实际情况，明确了房地产转让的范围、条件和程序等；转让的主要方式有买卖、交换、赠与、以房地产抵债，或以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属转移等。该《办法》还对商品房预售、房屋建设工程转让作了具体规定。

（董庆平）

【上海土地批租结构趋于合理】　1997年，全市共批租外销地块220幅、面积461.36万平方米。其中，工业用地数量继续居各类用地的首位，出让面积占总量的68%。出让外资内销商品住宅地块39幅、面积82.59万平方米，与上年比，分别上升105%和24%；出让内资商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等6类项目地块1050幅、土地面积1141.04万平方米，与上年比，分别上升116%和112%，其中商品住宅用地分别占出让面积和可建面积的80%和78%；参建联建项目补地价地块280幅，出让面积254.53平方米。此外，浦东新区出让各类内销地块119幅、土地面积363.99万平方米，面积比上年上升76%。以上数据显示，上海土地批租结构日趋合理，土地有偿使用面更广，土地使用制度改革进一步深化。

（董庆平）

【全面开展各类建设用地清查】　1997年，根据中共中央、国务院《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》的精神，按照国家土地管理局的部署，全市集中力量，花了6个多月时间，对1991年至1997年4月15日期间的各类建设用地进行了全面清查。清查结果：在此期间，全市共批准各类建设用地31155幅，面积6.89万公顷（其中耕地4.58万公顷），涉及3.1万多家单位。实际出让外销地块1386幅、面积1.05万公顷。清查了全市各级各类开发区70个；乡镇工业集中用地规划区200个，规划面积6.94万公顷。查出土地违法案件11610件，其中单位2045件、农民建房9565件，涉及土地面积1587.6公顷，其中单位1539.2公顷、农民建房48.4公顷。清查期间，全市共撤销土地批文145件，退出耕地234.51公顷。针对清查出的各类问题，市房地局制定了16条处理意见，经市政府批准执行。通过清查，基本摸清了全市各类建设用地情况，为进一步加强土地管理打下了基础。

（董庆平）

【上海市土地利用总体规划上报国务院审批】　上海市土地利用总体规划以《上海市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标纲要》为依据，分析了全市6377.10平方公里土地利用现状和潜力，预测了规划期间的社会经济发展用地需求，以1996年为基础年，提出了全市土地利用的总体目标和战略，确定各类用地的结构、布局以及各部门的用地控制指标，并制定了规划实施的政策和措施。该规划的重点内容是：（1）保护基本农田。上海需要有26.7万公顷高产良田，能稳定地供给200万吨粮食和其他副食品。这些基本农田将通过市、区县、乡镇三级规划，分解落实到具体地块，采取严格的保护措施。（2）调整各类用地。从城乡一体化、合理利用土地出发，调整城镇工业布局和利用率低下的各类用地，实行工业向工业园区集中、农民居住向集镇和中心村集中、农田向农场和种田大户集中的战略方针，重点放在占全市土地11%的712平方公里的农村居民点和近200平方公里的县乡工业用地的挖潜调整上。（3）优化土地利用结构。按照“持续、集约、高效”的利用原则，重点优化中心城区的土地利用结构，逐步实现土地资产利用效益和土地利用结构的双优化。（4）平衡土地供求。通过控制城市规模、土地挖潜和开源节流，达到土地供需平衡和耕地总量动态平衡。

（董庆平）

【《上海市居住物业管理条例》实施】为规范居住物业的使用、维修和管理服务，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和维护整洁、安全、舒适的居住环境，《上海市居住物业管理条例》于5月28日经市人大常委会审议通过，7月1日起实施。该《条例》共有9章66条，明确了居住物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则，它的出台实施，使全市1960家物业管理企业及所管理的12080.6万平方米的房屋开始走上规范化和法制化的轨道。

（董庆平）

·资料·

1997年12月中旬上海部分楼盘价格表价格

单位：元/平方米