【概况】 1996年，上海房地产业继续保持着良好的发展势头，房地产市场平稳发展。市场规模继续扩大，发展重点转向普通住宅。年内，新备案的房地产开发企业有716家，其中私营及私人参与投资企业288家，全市开发企业累计已达3282家（中资2877家、外资408家）。房地产中介、咨询机构发展迅速。全市已有1231家中介、咨询机构，其中房地产估价机构188家，估价师286名。全市取得《上海市房地产经纪人员资格证》的共6311名，已注证的达4231名。物业管理市场初步形成，各类物业管理企业从上年867家发展到1840家，所管各类房屋达9890万平方米，占全市房屋的40.60％。房地产市场发展规模已基本覆盖了房地产生产、流通、消费各个环节。在国家大力倡导安居工程的新形势下，许多开发企业调整经营方针，把发展重点转向普通住宅，并向开发、经营、管理一体化方向发展。土地出让结构趋向合理，商品房预销售下半年有所上升。全年全市共批租地块207幅，土地面积为378.6万平方米，出让金收益9.23亿美元和8718万元人民币。内资6类用地实行土地出让及在划拨土地上参建、联建开发房地产补交出让金工作有了大幅度增加，共出让414幅、482.6万平方米，其中住宅用地占80％以上，形成了土地出让外销以工业为主、内销以住宅为主的比较合理的投资结构。商品房新开工面积减少，投资规模仍处于高阶面。年内，商品房新开工1469.1万平方米，是上年新开工面积的84％；施工面积6008.8万平方米，高于上年的8074.8万平方米；竣工面积1207.86万平方米，高于上年700.39万平方米。累计完成投资687.78亿元，与上年466.19亿元相比增加41％。以上数据显示，随着国家继续宏观调控，商品房新投资、新开工逐年减少，但由于几年来，经济持续快速发展和全社会固定资产投资高速增长的拉动，前几年开工项目的后续投资很大，整个商品房建设规模仍处于高阶面。整个市场供应量大于需求量的矛盾依然突出，积极消化空置商品房问题仍然十分严峻。政府加强市场管理，开始建立房屋租赁登记制度。年内，政府重视房地产市场的管理，努力规范市场的运作机制。一是加快房地产固定市场建设，市、区、县先后成立集交易、信息、管理、服务于一体的交易中心，方便客户。二是努力规范房地产企业的经营行为，加强企业备案制度，严格资质管理。三是认真查处违规行为，市房地局会同市质监总站对80多家开发企业的房屋质量进行检查，切实维护消费者的利益。四是随着上海房地产租赁市场日趋活跃，出现了多层次、多类型的租赁关系并举，内外销大量空置商品房进行招租的局面。从10月1日起，实行房屋租赁登记制度，开始对房屋租赁市场进行规范化管理。

（黄庆年）

[中心城区改造工作加快进行。图为新建的部分高层住宅（屠知力摄）]

【《上海市土地利用总体规划》通过专家评审】 市房地局历时4年编制完成的《上海市土地利用总体规划》，于12月22日通过市建委组织的专家评审。该规划针对上海土地资源紧缺的矛盾，依据可持续发展的原则，提出了土地利用调整挖潜、开源节流的思路和对策；围绕上海建设国际经济、金融、贸易中心城市发展目标，依据耕地动态平衡和土地资源供求平衡的原则，在规划方案中较好地体现了局部与整体、当前与长远、土地开发与生态环境的关系，具有较强的实用性和可操作性。

（孙新华）

【国有房地资产盘活存量工作起步】 1996年，上海积极、稳妥实施国有房地资产盘活存量工作试点。一是将已进行改革转制的一百、华联、新亚、烟糖、石油、锦江、仪电、建材等八大工商企业集团作为首批试点对象，将已在使用的土地和房产，通过土地使用权出让、房产授权经营，注入企业总资产，共出让土地636万平方米，注入土地资产73亿元；授权房产47.9万平方米，注入房产价值4.1亿元。二是将黄浦、浦东新区、普陀、徐汇、长宁、静安、卢湾、南市、虹口、杨浦、闸北等11个区的直管公房，授权给各区房管局转制组建的国有房地产集团公司经营，市、区政府组织监事会，监督授权公房的经营管理，考核房屋完好率、住房成套率、维修服务优质率和资产增值率。

（董庆平）

【缴纳住房公积金职工达484万人】 自1991年上海全面实施住房制度改革，建立住房公积金，至1996年底全市缴纳公积金的职工484万人，占全市职工总数的98％，共归集公积金118亿元。为进一步加强住房公积金管理，维护住房公积金缴存者的合法权益，促进职工住房建设，制订了住房公积金条例，共7章44条。4月12日上海市十届人大常委会第二十七次会议通过，于7月1日起施行。

（蒋勤）

【全市又出售公房46813套】 1998年12月底～1996年9月底，全市按1998年的售房方案共出售公有住房46813套，面积2648797平方米，回收售房款83270.61万元。其中，出售直管房20898套、997881平方米，回收售房款26112万元；出售自管房26218套、1647916平方米，回收售房款87188.61万元。至此，自上海推行出售公有住房的政策以来，共出售公房68万套，面积3400万平方米。

（孙新华）

【加快中心城区危棚简屋改造】 近年来通过土地批租和房地产开发，上海的旧区改造取得突破性进展，但由于原来危旧房数量大，旧区改造任务还相当艰巨。至1998年底，属1991年统计的368万平方米危棚简屋已改造179.7万平方米，尚余188.3万平方米待改造。为确保完成危棚简屋改造，年内，市府批转市建委关于加快中心城区危棚简屋改造若干意见，加大优惠力度，主要为：（1）简化审批手续。凡属危棚简屋改造地块拆迁审批和土地使用手续，由区政府统一报市房地局审核后，由市房地局委托各区办理土地使用和拆迁许可证手续。（2）减免有关手续费、管理费。凡属危棚简屋改造的项目，免收户口摘抄费、房屋拆迁审批管理费、旧公房补偿费、住宅竣工配套包干费、住宅优质奖励费、建筑工程质量监督费、建筑工程执照费、环保保证金等，减免或缓交土地使用费，实行住宅配套费原则自行包干使用，免征20％的解困平价住宅费，免收城建档案保证金，免征新型墙体材料费，酌情免收人防建设费。

（蒋勤）

【建立新机制加快居住解困步伐】 1998年以来，上海在住房解困方面积极探索与市场经济相适应的新机制，打破政府统包的局面，根据解困对象不同的收入水平，采取不同的政策和办法，尝试从无偿解困向有偿解困、从政府单一渠道解困向社会多元化解困迈进，住房解困取得显著成效，速度明显加快。1998、1996两年共动用803269平方米房源，解决30221户人均居住面积4平方米以下居住困难户，其中1996年解决20129户，其中三困对象7040户。至1996年底，尚余43444户居住特困户，按照住宅发展目标，将在本世纪内完成解困。上海由于在住房解困上取得突出成就，于6月在土耳其召开的联合国第二次人类住区大会上获得人居奖。

（蒋勤）

【制订住宅产业现代化规划和计划】 住宅产业现代化，是用现代科学技术改造传统的住宅产业，大幅度提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅建设质量，改善住宅使用功能和居住环境的一项系统工程。上海实施住宅产业现代化的总目标是：2000年前，按住宅产业现代化方式开发生产的住宅部件应用量占住宅总建筑量的30％，到2010年达到80％。住宅建设劳动生产率在现有基础上提高80％以上，住宅产品质量验收一次合格率达100％，优良品率达到60％以上。为此，上海在三林、江湾、春申、万里4个示范居住区实施住宅产业现代化试点，并成立了由副市长夏克强任组长的住宅产业现代化领导小组。

（蒋勤）

【探索建立平价房社会化供应机制】 根据中共上海市委、市政府对“九五”期间新一轮的住房制度改革的思路和目标，市住宅发展局在构筑面向中低收入家庭、具有社会保障性质的平价房社会供应机制方面进行了积极探索：一是研究提出了建立市、区两级平价房发展中心，与各系统住宅建设机构和具有一定资质的房地产开发公司一起，形成一个平价房集中建设、社会化供应机制的构想。1998年末，成立了上海市平价房发展中心，一年中已开发平价房施工面积8万平方米，竣工2万平方米，住宅工程质量一次交验合格率100％，并获得“白玉兰”小区奖。区平价房发展中心有的已建立，有些正在筹建。随着市、区两级平价房发展中心的建立和发展，将逐步发挥平价房社会化建设和供应的主渠道作用。二是推进平价房社会化配售工作。1996年3月，建立了上海平价房销售中心，同时开展平价房配售办法和有关政策的研究，9月，市住宅局与房地局联合颁发《关于本市安居房、平价房认定、配售、登记发证管理工作的若干规定》，并组织进行了社会化供应平价房全过程的运作实践，获得成功。市平价房发展中心与市建行签订了《平价房配售贷款合作协议》，将为平价房配售提供金融支持。

（张洁）

【旧住房成套改造竣工18万平方米】 1996年首次将住房成套改造列入市政府实事工程，标志着旧房成套改造工作全面推开，计划竣工12万平方米。为此，市、区房地局相继成立旧住房成套改造办公室，负责全市和各区旧住房成套改造工作的协调管理。1998年底，全市尚有不成套旧住房8800万平方米，其中列入中、近期旧区改造规划，建筑质量较好，可以改造的不成套住房有1600万平方米，各区成套改造管理部门上报近期可以改造量为800万平方米。年内，施工面积达80万平方米，竣工面积达18万平方米，使4000余户居民住上改造好了的成套住房，居住环境得到改善。

（孙新华）

[上海市安居工程试点小区———三林苑一角（金日申摄）]

【土地批租207幅】 1996年，上海土地批租（外销）共207幅，其中，浦西市区69幅，浦东新区1幅，郊区（闵行、宝山、嘉定）33幅，郊县104幅。共批租土地面积378.68万平方米，土地出让金收益9.23亿美元和8718万元人民币。批租土地中：工业用地272万平方米。占批租总量的71.90％；住宅用地71.7万平方米，占18.98％；综合用地32.6万平方米，占8.62％；旅游用地2万平方米，占0.84％。土地批租外销地块呈以工业为主的特征，总量明显减少，只相当于上年的40％。

（董庆平）

【内资6类用地实行有偿使用】 为贯彻《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，内资开发商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等6类用地实行土地使用权出让，在划拨国有土地上以参建、联建形式开发房地产应补办土地出让手续，补交出让金。1996年内资6类用地实行有偿使用后，补办出让手续大幅度增加，全年共有414幅内资内销地块办理了出让手续，出让面积共482.6万平方米。

（董庆平）

【物业管理企业已达1840家】 随着住房制度改革的深入和房地产市场的发展，上海市物业管理近年来发展迅速。至年底，登记的物业管理企业已达1840家，管理各类房屋总面积9890万平方米。目前物业管理主要有3种类型：一是公房售后的物业管理，主要是原直管公房和系统自管公房出售后形成的；二是一般商品房的物业管理，主要是开发商新建的商品房；三是高标准商品房、外销房的物业管理。6月，市政府召开全市首次物业管理工作会议，副市长夏克强就加强物业管理提出9条措施：（1）加强物业管理宣传；（2）加快房管体制改革和机制转换；（3）加快物业管理立法；（4）规范物业管理收费；（8）业主委员会工作要尽快到位；（6）建立物业管理公司资质等级评审制度；（7）理顺物业管理与社区管理的关系；（8）开展物业管理实事立功竞赛活动；（9）协调好物业公司与专业部门的分工。

（董庆平）

【市政府出台搞活房地产二、三级市场规定】 为促进上海房地产市场持续、健康、稳定地发展，市房地局会同有关部门拟定了《关于搞活本市房地产二、三级市场若干规定》，市政府于8月批转实施，该规定提出8项措施：（1）扩大新建内销商品房的买受对象；（2）降低房地产交易税费；（3）推进房屋租赁市场的规范发展；（4）调整公有房屋租金；（8）进一步规范房地产开发企业的经营行为；（6）建立市和区县房地产交易中心；（7）改革住房分配制度；（8）扩大银行抵押贷款业务。

（董庆平）

【城市住宅小区建设试点第四次工作会议在沪召开】 会议于4月3～8日在上海举行，来自24个省、自治区、直辖市的代表220人参加会议，国务院副总理邹家华发来贺信，建设部副部长谭庆琏和李振东出席会议并作工作报告。城市住宅小区建设试点自1990年在全国开展以来，已有4批共68个试点小区，其中23个小区建成投入使用。上海三林苑小区和郑州市绿云小区获试点金牌奖，三林苑小区还获得规划设计、施工质量和科技进步3个单项一等奖和建筑设计二等奖（一等奖空缺）。上海市副市长赵启正和夏克强被授予住宅小区建设试点优秀领导奖，上海市开成综合开发总公司和上海广顺房地产开发公司被授予优秀开发管理奖。

（蒋勤）

【三林城开发有限公司成立】 9月8日，中新合作上海三林城开发有限公司举行开业典礼，上海市市长徐匡迪和新加坡内阁资政李光耀共同为上海三林城开发有限公司成立揭牌，同时由供应方与收购方签订三林城（南片）一期外资内销平价住宅收购合同，这标志着中新合作开发平价住宅进入实施阶段。该公司由上海市开成综合开发总公司与新加坡上海投资财团私人有限公司合作组建，董事长沈冠军，副董事长为新加坡远东机构董事局主席梁汉基。

（蒋勤）

【上海与新加坡合作建设三林城（南片）平价住宅】 7月22日，上海与新加坡合作建设三林城（南片）平价住宅签约仪式在新锦江大酒店白玉兰厅隆重举行。上海市市长徐匡迪和新加坡新闻与艺术部兼卫生部部长杨荣文准将共同签署关于上海三林城（南片）规划编制和平价住宅开发合作协议。该项目采用政府构筑框架、开发商投资建设的合作模式。上海市建设委员会与新加坡经济发展局经过多次磋商，选择“中方供地，外方出资，合作开发，限期建设，政府收购”的方法，由上海市开成综合开发总公司和新加坡上海投资财团私人有限公司合作建设外资内销平价住宅。三林城是上海4个跨世纪示范居住区之一，南片占地约6.18平方公里，扣除已开发部分和规划地区变电站，实际约4.1平方公里。三林城（南片）建设实施一次规划、分期开发的办法。新加坡财团首期投入2亿新币（约合12亿人民币）建设平价住宅约40万平方米。三林城（南片）一期平价住宅建成后，上海市政府指定由上海市城市建设投资开发总公司、上海市公积金管理中心和浦东新区公积金运用中心统一收购。新方对该居住园区建设的规划设计和物业管理给予技术援助，上海市建委主任张惠民和新加坡建屋发展局副局长姚其骝签订了关于三林城（南片）规划设计和物业管理技术援助的协议。

（蒋勤）