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旧上海的房地产业与金融业(刘士铣)

2005/12/28 14:08:37

刘士铣

金融业——泛指银行、钱庄、票号和信托公司原以吸收存款向工商企业发放贷款、投资等为主要业务,但在本世纪二、三十年代,处于半封建、半殖民地形态下的工商业,外受帝国主义的挤压,内受苛捐杂税的煎熬,加上政局动荡,多数处于风雨飘摇中,金融业往往不敢甘冒风险向他们放款或投资,而存款的利息却不能不付。以1932~1933年上海行、庄所存金额为例,1932年1月为25000余万银元,至1933年11月增至49000万银元。为了避免坐拥巨资、虚耗利息而寻求资金的出路,许多行、庄便竞相谋求在租界内投资房地产。1933年前后上海银行联合准备库所集中的5000万银元的资产中,除立可变卖的货物和国外市场有价的证券外,属于租界内的地产竟占总金额的82.63%。行庄接受的抵押放款,也多以租界内的房地产为可靠保证。又据1933年上海各银行储蓄部的资产负债表载:行庄除自置的房地产外,在抵押放款中,房地产占据重要地位。浙江兴业银行储蓄部310万银元的抵押放款中,房地产为196万元占63.2%。上海商业储蓄银行抵押放款888万银元之中,房地产为343万元,占38.6%。交通银行沪行储蓄部抵押放款189万银元,房地产为134万元,占70%。中国实业和中国企业银行的抵押放款,几乎全部是房地产。金城、中南、盐业、大陆四银行和四银行联合组成的四行储蓄会,在其放款中属房地抵押贷放的也占一定的比重。

三十年代前后上海各大银行纷纷开办的信托业务中,还添设了房地产部,其业务范围与一般的房地产公司基本相同。如房地产的买卖(既有自产买卖,也有代客买卖)、接受抵押放款和客户的委托经租等。一些知名的行庄,还特别注意选择闹市自建银行大楼,既利于自用(把底层作为营业大厅),又可把余屋出租与人做写字间。如位居号称上海金融街江西路(今江西中路)200号的金城银行大厦(今交通银行使用),其底层和二层连通成为一大宽敞的厅堂作为金城银行营业大厅外,三层以上的房屋则出租与太平保险公司、通城公司、诚字公司及其所属新裕纱厂等单位作事务所使用,并以其气势雄伟的建筑物形象,显示其资力雄厚。各行、庄所拥有的房地产在各个历史时期虽互有消长,但大体上还是稳定的,这主要因为拥有这些产业既有日常的房租收益,必要时还可借以向同业拆借“头寸”(即流动资金,多用于口语)除非因投机失败导致破产清理才能与他人,用作抵债。迄1955年上海市金融业全行业率先公私合营时,总计各行庄拥有的房地产建筑面积达60万平方米。

浙江兴业银行是旧上海最早经营房地产业务的主要银行之一。该行庄1935年国民政府实行以法币为我国统一货币以前,曾发行过钞票,流通于东南各省,信用较好,为当时江浙财团主要成员。该行在1930年1月曾拨款50万银元,设立信托部,经营地产,其业务包括自建出卖、出租、代理保管、代理经租、设计营建和代客买卖等等。其中代理保管则仿照外用地产商的道契(外商经由本国领事照会中国地方政府——当时为道台衙门,向国人永租土地,由中国地方政府——道台出给的土地永租契证)挂号业务,于该行购得大块土地分割出售后,由银行信托部保管产证,对客户出给分割出售范围的产权代管证,犹如道契挂号商出给产权人的权柄单。以后这些分割出售的产权,如有抵押、出卖等情,统计银行帐号信托部办理过户换证手续。由于浙江兴业银行的信誉好,这一业务发展得很快。有人说:这是国人挽回外商垄断道契挂号,可以签发权柄单的特权的有效措施之一。在旧上海的金融业中,浙江兴业银行房地产业务做得最广,四十年代末,已拥有各类房屋1000余幢,包括著名的浙兴菜场建筑物在内。抗日战争胜利后,上海市地政局整理产籍,开办土地所有权登记,浙江兴业银行还开办了代理产权人申请登记、确认产权的业务。

多年来雄踞华北,执华北金融牛耳的金城、中南、盐业、大陆四银行(通称北四行)自1931年九·一八东北沦陷后,即逐步把资金南移。以吴鼎昌、周作民为代表的四行董事会组建的四行储蓄会随于1931年在古拔路(今富民路)购地10亩左右建造古柏公寓及新式里弄三层住房近百幢出租收益,为其积累的巨额资金找得了出路。1932年在光复路21号自建四行仓库(八·一三淞沪抗日战争时,谢晋元团长曾率800孤军在此坚守抗敌,发扬了中华民族爱国精神而闻名中外),同时在北四川路建造了有名的虹口公寓。为了追求巨额利润,以为显示资力雄厚,四行储蓄会还于1933年在静安寺路(今南京西路)派克路(今黄河路)口购地建造24层大楼,单建筑费用即达306万银元。该大楼建成后原拟全部出租,其中14层以上为公寓,后因未能租出,乃自办大饭店(旅馆)即国际饭店。大楼建成后,一时轰动上海,号称“远东第一”。影响所及,不仅各地四行储蓄会分支机构存款激增,四银行本身的存款也大幅增加,而国际饭店的利润,竟大大超过原拟出租与人的收益。

中南、金城、盐业、大陆四银行也各单独投资房地产。今南京西路的金城别墅三层新式里弄市房、住房和安远路的金城里里弄,原是金城银行所有。延安中路模范村新式里弄住房及其西邻在大花园住宅(现由中国旅行社使用)原系中南银行产业。大陆银行信托部的业务则以房地产经营为主,不但买卖活跃,还陆续造了一批知名的建筑物。如山阴路的大陆新村(鲁迅先生故居所在)、施高塔大楼,淞云别墅、留青小筑和坐落华山路泰安路口的卫乐园住宅群等。但该行自1934年下半年起,因受世界经济危机的影响,工商凋敝,以致该行前向外国房地产商哈同租地建造的南京路大陆商场大楼(今东海大楼曾设定租地期限32年,届期屋归哈同所有)因大楼建成无人承租,而每年必须向哈同交纳地租规银20万两,亏损严重,不得不与哈同协商,提前把建成房屋归哈同所有,蒙受了巨大损失,以后即不再从事房地产重大投资。

四明、中国实业、新华等银行也以一定的资金投入房地产经营,除接受房地产押款外,营建了不少房屋出租收益。如延安中路的福明村、四明村、淮海中路的四明里、愚园路的四明别墅,中实新村,静安寺附近的新华园等著名市房、住房分属他们所有。

在银行中居领袖地位的中国银行,也很重视房地产投资,除营建了著名的外滩23号中行大厦外,南京西路石门一路口的同孚大楼,四川北路海宁路口的高层建筑物都是底层及地下室留自用,楼上出租收益。此外还投资营造专供出租的诸如修德新村、中行别业等住房。

(作者单位系《上海房地产志》编纂室)

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