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总述 2007/3/8 14:44:12

上海在北宋已形成居民聚落,天圣元年(1023年)设上海务,南宋咸淳年间设上海镇,从此逐渐发展成为海运贸易的港口集镇。元至元年间,上海设县,民宅渐多。明代中叶以后,由于当时县境屡遭倭寇侵扰,战乱频繁,房屋几经焚毁,明以前的住宅已不复存在。明嘉靖年间,上海砌筑城墙,增强了抗御能力,社会渐趋安定,显宦富豪迁居县城者逐渐增多,在城内建造私人宅第。住宅建筑造型多为中国江南传统庭院式,即通常所说的三合院、四合院。一般居民的住宅多为平房,也有少量的楼房,大多沿街而筑,以前店后宅或底层设店、楼上住家的形式成片排列。

清道光二十三年(1843年),上海被迫开埠后,外国列强陆续在租界内建造了一批简易住房。清咸丰三年(1853年),小刀会农民起义爆发,一时租界内人口激增,住房严重紧缺,于是出现了砖木结构立帖式的老式石库门里弄住宅。这类住宅的总体布局采用联列式,由于住宅占地面积较小,造价又较低廉,比较适合一般市民居住,因而发展迅速。至清末,这类住宅已形成鳞次栉比、纵横交错的街坊。民国8年(1919年)前后,建筑设计又有改进,建造出一批新式石库门里弄住宅。这种新式住宅在建筑结构和建筑材料方面有所变化,里弄规模较前扩大,有的形成街坊,室内生活设施较前也有所改善,部分住宅建有卫生设备。其时,上海还兴建了一批楼层较低,外观样式与广州住宅相近的广式里弄住宅,大多分布于虹口、杨浦一带。

20世纪20年代以后,许多外国人来上海兴办企业需要住房,国内部分富有阶层对原有里弄住宅也不满足,于是兴建了一批设计标准较高的新式里弄住宅,较多的系采用钢筋混凝土结构,室内均有卫生设备,有的还有取暖装置,以及水泥地坪的小庭院,庭院与支弄之间,一般以矮围墙、透空栏杆或竹篱笆等加以分隔。期间,又出现了更为高级的花园里弄住宅。这类住宅的宅前或宅后辟有面积较大的专用绿地,总体布局取半独立式,即双宅或数宅毗连的形式,房屋间距较宽。后来,由于花园里弄住宅占地面积和投资额都较大,自20世纪30~40年代,房地产商逐步建造公寓里弄住宅,其总体布局比较紧凑,每幢房屋的各个层面设几套居住单元,再由若于房屋组合为一个建筑群体。绿化由分散转为集中,弄内辟公共绿地。这类住宅与独立式公寓的明显区别是楼层较低,多为三至四层,室内布置及装饰讲究实用、简洁,居室面积缩小,较多采用壁橱和凹阳台,每户一般设两套大卫生设备和煤气、暖气装置。

在这期间,许多外商在上海建造了具有其本国建筑风格的独立式花园住宅;国内的富有阶层也竞相建造了一些造型美观新颖、设施豪华舒适的独立式花园住宅。自20世纪20年代至抗日战争爆发前,独立式花园住宅建设达到高潮。独立式花园住宅的总体布局是,占地面积较大,院内广植树木,中间为草坪,花园中心置石雕塑像或喷泉,宅内生活设施一应俱全。有的则沿用中国传统住宅的布置,宅前垒假山,筑亭阁,形成与洋房对峙的中西合壁的建筑格局。高层公寓也大都建造于这个时期,到30年代形成一定规模。每层平面布置几套居住单元,可以按套租赁或出售给住户。每套居住单元均设独用厨房、浴室、卫生间,有的还设有壁炉、餐厅、客厅,以至舞厅等辅助设施。公寓内水、电、煤气设施齐全,集中供应冷暖气和热水。为保证供水,大多设自流井或蓄水池。公寓一般均配电梯,解决垂直运输。这些独立式花园住宅和高层公寓的兴建,体现了旧上海在房屋建筑上被称为“万国建筑博览会”的特色。

与此形成强烈反差的是棚户、简屋的急剧发展。由于旧中国灾荒战乱不止,大量外地贫苦农民到上海谋生,因无力租赁房屋,便在路旁、河畔和车站、码头附近,以至荒地、坟场、废墟等处,搭建棚户、简屋栖身。20世纪30年代,日本侵略者在上海发动两次战争,大片民居被毁,大批难民被迫涌入苏州河北岸一带,以致出现更多的草棚和“滚地龙”窝棚,这些棚户所在地,既无排放雨污水的下水道,又无治水和防火设施,还常遭租界当局和中国地方政府以整顿市容为名的取缔,棚户区居民为此多次展开强烈反抗。民国17年(1928年)后,上海特别市政府辟建几处平民住所、平民村,有平瓦房1600余间,然而远不能满足需要,棚户、简屋继续大量搭建。至解放前夕,星星点点的棚户、简屋遍布上海的众多角落,建筑面积达322.8万平方米,占住宅总面积的13.7%。

旧上海,部分工厂、企业曾出资建造了一批住房,出租给本单位职工及其家属居住。这些住房的建筑标准差异极大,大量是工房,供普通工人和包身工栖身的简屋,少量是供高级工程技术人员和管理人员居住的花园住宅、公寓式楼房。

上海解放前的住宅,其建设资金大多由房地产商、业主、住户等个人筹措,建筑设计则由建筑师事务所或聘专业设计人员承担。而劳苦大众自行搭建的棚户、简屋,则根本无所谓设计,布局极为零乱。

上海解放后,中共上海市委、市人民政府对人民群众的居住问题十分重视,组织城市建设主管部门调查研究,制定住宅建设规划,有计划、分阶段、有重点地进行住宅建设。

上海解放初期,市人民政府在百废待兴、财力不足的情况下,想方设法筹措资金,为全市227处棚户、简屋区修筑道路,敷设下水道,设置公共给水站,开辟火巷,安装路灯,使这些地区居民的居住环境得到初步改善。

自1951年起,市人民政府着手规划建设住宅新村。首先在市区边缘临近工厂集中的地区,编制小区建设规划,投资6000余万元,兴建了“一千零二户”和“二万户”住宅,总建筑面积达64.5万平方米,后定名为曹杨一村、控江一村等18个新村。在建筑造型上,除曹杨一村为二层带披的砖木结构外,其余均为二层砖木结构。户型以1室户为主,部分为2室户,平均每户建筑面积30平方米。厨房、卫生间几户合用,卫生间仅设大便器。新村的市政公用设施和公共服务设施一般较完善,为居民的日常生活提供了方便。

“一五”期间,上海住宅建设的规模进一步扩大。一方面,对居住环境特别恶劣地区的住房进行改造。从1954年起,发动广大市民,以及采取以工代赈的办法,组织失业工人参加劳动,填没肇嘉浜,拆除沿浜两岸搭建的棚户、简屋、“滚地龙”达2.3万多平方米,在漕溪路新建住宅加以安置,使1700余户居民改善了居住条件。另一方面,在沪东、沪西、沪南、沪北,以及浦东工业集中的地区和临近市区边缘的内外两侧,开辟了25个基地进行住宅建设,由于充分利用原有市政公用设施和公共服务设施,缩短了建设周期,大部分住宅很快建成,并投入使用。住宅建筑标准也有所提高,内部为单元式平面布置,南面是居室,北面是厨房和卫生间。卫生间2至3户合用,设脸盆和浴盆。层数由二层发展为三层、四层,多为混合结构,住宅布局由行列式、混合式转向周边式、庭院式。建设资金主要由政府投资,也有部分企业自行投资或“自建公助”,即职工出资,企业适当资助。天钥、龙山、公助、棉纺等几十个新村就是在这个期间由企业投资和“自建公助”建设起来的。

50年代中期,为适应上海工业发展的需要,先后在市区边缘辟建了10个近郊工业区,并在工业区周围相继辟建了若干住宅新村,彭浦地区新辟了彭浦新村,吴淞地区新辟了泗塘、海滨新村,周家渡地区新辟了上钢新村,等等,对疏散市中心区人口并缓解其住房矛盾,发挥了积极作用。

1958年,上海规划建设闵行、吴泾、嘉定、安亭、松江5个各具特色的远郊卫星城。为使职工就地生产、就地生活,相继辟建住宅新村。住宅类型除内廊式系列外,又发展了外廊式、跃廊式;建筑体型突破了一字型的呆板样式,设计出蝴蝶式、凹凸式、踏步式等各种体型,建筑轮廓渐趋美观。住宅户型主要为2室户、3室户,大中小居室适当配置。住宅层数一般为三至六层,混合结构,普遍设置阳台,用钢窗,独用厨房和卫生间,部分住宅室内还铺地板。卫星城住宅新村的人均居住面积、公共服务设施面积和绿地面积等均略高于市区的水平。建设资金来源改为“双轨制”,即中央各部委所属的企事业单位住宅建设资金由国家财政拨款;地方企事业单位的住宅建设资金由地方财政拨款。

1960年,国家对国民经济实行“调整、巩固、充实、提高”方针,固定资产投资锐减,住宅建设量下降。1963年后,国民经济逐步好转,上海用于住宅建设的投资逐渐增加。住宅建设基地布局除在原有新村空地适当建造之外,开始有计划地改造棚户、简屋和危房,力求既改善市区面貌,又能为居民创造良好居住条件。旧住宅改造地段,以杨浦、虹口、闸北、普陀、黄浦、南市等地区为多。当时结合道路交通建设,相继改造了天目东路、西藏北路、共和新路等道路周边地区的部分旧住宅。新村内的绿地也配置适当面积,花树相间,地区的市容面貌发生了较大变化。与此同时,安排一定数量的资金,对旧式里弄住宅通过开门开窗、分隔户室、升高屋面、增添厨房、晒台等措施,改善使用功能。对基础和结构较好的新式里弄住宅、公寓则适当进行加层,增加居住面积。

“文化大革命”期间,上海住宅建设遭到严重干扰和破坏,住宅建设投资和竣工面积大幅度下降。这一期间,除在市区边缘和卫星城原有的住宅新村中“填空补齐”,以及征用零星农田建造住宅外,主要通过市区旧住宅改造和利用边角地、加层等办法建设住宅。70年代初,开始建造高层住宅的试点,先在天目路康乐路,接着在天目中路华盛路建造12层的高层住宅,后来又在漕溪北路、万航渡路等处兴建高层住宅群,为以少量土地取得更多净增房源进行了探索。

70年代末,大批上山下乡知识青年和落实政策人员返沪,“文革”期间被冲击的单位和个人需要发还住房,原来就很紧张的住房矛盾这时更为突出,成了上海街头巷尾市民议论的热点和社会问题。

为了尽快地更多的净增房源,解决市民紧迫的居住困难,1980年3月,中共上海市委、市人民政府决定实行“国家统建和企业自建相结合,住宅建设和城市改造相结合,新建和挖潜相结合”的方针,近期内以征地为主建造住宅,市规划部门迅速编制全市住宅建设的近、中期规划,先后分四批,共提出74个居住区规划。随后,又会同各区编制了23片旧区改造规划。是年,中共上海市委、市人民政府批准征用农田8400亩,翌年又批准征用农田15800亩,整个“六五”、“七五”期间共征用58375亩,从而扭转了困扰多年的住宅建设基地紧缺的被动局面。这批新征用的基地,主要分布在浦东、漕河泾、五角场和中山环路外侧的附近地区,浦西陆续辟建了曲阳、长白、沪太、管弄、仙霞、田林、长桥等居住区;浦东相继辟建了上钢、上南、德州、梅园、竹园等居住区。闵行、嘉定、松江、宝山等卫星城和其他县的城厢镇也都分别批准征用部分农田,先后辟建了42个住宅新村。尤以宝山、金山两个卫星城占的比重为大,这两个卫星城,随着宝山钢铁厂和上海石化总厂的建设发展,职工甚多,分别辟建了4个居住区、近40个新村。

在这批通过征用农田新辟建的居住区内,多数无市政公用基础设施。为保证建成的住宅能够及时交付使用,一方面千方百计采取临时应急措施。另一方面,则集中力量,采取住宅建筑主体工程与市政公用设施建设并进,地上、地下交叉作业。每个居住区都建立由市、区主管领导挂帅,各有关建设、施工单位负责人参加的指挥部,实行统一领导和指挥,制定周密的施工计划,协同施工,经过几年的艰苦努力,逐步扭转了被动状况。

1982年,中共上海市委、市人民政府开始对住宅建设的投资体制和分配机制逐步推进改革,8月颁布《关于加快住宅建设若干问题的决定》,明确提出“加快住宅建设步伐,要充分调动各方面的积极因素,特别是发挥各系统筹资建房的积极性”,“今后解决居住困难户用房和落实政策用房,均由职工所在单位负责解决”,从而迈出了解决职工居住困难由政府统包改由政府与企业共同承担的第一步。

会后,各单位都重视了住宅建设,切实加强了领导。各区、县,各系统的局、公司,以至许多企业,普遍建立住宅建设办公室或指定专门部门分管住宅建设,形成全市上下共抓住宅建设的局面。

由于全市住宅建设数量的陡增,施工力量不足的状况更趋严重,市政府除下达指令性计划确保完成之外,并充实壮大专业性施工单位市住宅建设总公司。要求各区分别组建区住宅建筑工程公司;工业、财贸、农业等各系统,以局为单位组建住宅建设施工队伍。同时还动员和安排郊县的施工队伍进入市区从事住宅建设施工;开放建筑市场,欢迎中央部属施工企业、外省市施工企业进沪施工,从而使施工力量不足的状况得到根本转变。

为解决住宅建设的建筑材料供不应求的矛盾,市政府发动钢铁厂增产钢材,水泥厂增产水泥;还动用部分地方外汇留成,进口紧缺的钢材、木材、水泥。要求各系统单位采取投资联营、补偿贸易等办法落实建材货源。航运、铁路等部门则及时安排船只、车皮将大宗建筑材料运达上海,以保证供应。到了80年代后期,建材市场开放,国内以至国外的大批建筑材料源源不断运抵上海,住宅建设所需的建筑材料终于得到满足。

建设资金不足是制约住宅建设发展的又一个重要因素。中共上海市委、市人民政府在关于加快住宅建设的决定中对此作了新的规定:“各系统、各单位自建住宅的资金,主要从利润或收益提成中的福利基金解决。福利基金不够使用,可向主管部门申请,在系统集中使用的福利基金或奖励资金中解决。如仍不足,经市财政部门审核同意后,可以动用生产发展基金,或由银行贷款。没有资金来源的单位,住宅建设计划经批准后,所需资金由市财政局补贴下达。银行还可开办住宅储蓄以集中群众的资金。”从而促进了住宅建设资金结构的变化,即从历来以国家和地方财政为主逐步转变为企业自筹为主,缓解了建设资金不足的困难。工业系统自1981年到1990年10年间,累计投入住宅建设的资金达43.9亿元。90年代初,上海住房制度改革实施方案出台,推行住房公积金制度,发行住宅建设债券,到1995年积聚资金已达85亿元,其中有相当部分贷给企业建房,或借给职工购房。“八五”期间,上海职工的住房建设资金,有四分之一来自住房公积金。

上海从1984年开始,进行住房商品化试点。首先推出售价为每平方米360元的优惠房出售,由个人出资三分之一购买,其余三分之二由地方财政或企业补贴。继而总结了普陀区组织企业单位和个人共同出资“联建公助”建房的经验,即在棚户、简屋集中地段,通过拆除旧房,腾出基地,建造多层住宅,原来居民回迁新居,不超过原建筑面积的,个人出三分之一的资金;超过原面积的部分,个人出百分之六十的资金,其余由建设单位补贴。建设单位售给自己职工的住房,则按价格的百分之六十收取资金。这一办法一直执行到1990年,“联建公助”建造住宅累计达135.87万平方米。

80年代中期以后,上海大力推进商品住宅的建设,并且逐渐形成市场。商品住宅建设分为三类:一是侨汇商品房。这是一种由中方或外方独资、中外合资、合作开发建设的建筑标准较高,购置对象以华侨、侨眷为主的住宅。二是外汇商品房。也是中方或外方独资、中外合资、合作开发建造,建筑标准也较高的住宅,购置对象则比侨汇房扩大,外资企业的职工,以及持有外币的人都可购置。三是普通商品房。建筑标准一般,由房产开发公司开发建设,多数为单位购买后再补贴出售给职工,或无偿分配给职工;少数也直接出售给职工。从1986~1990年,全市向社会提供的普通商品房达219.79万平方米。90年代以来,商品房开发公司从90多家发展到2000多家,从事普通商品房开发的占70%,建成的普通商品房也大幅度增长。房源销售对象除原来的之外,大部分作为安置市政工程建设和市区土地出让的动迁户使用。

在这期间,上海住宅设计不断创新。70年代末期,基本上仍沿用“75-1型”等定型设计,户均建筑面积控制在40~45平方米。后来又增加了3种大于原来定型设计的不同面积标准的型号,一般均为独门独户,独用厨房、厕所,大部分设阳台。但自住宅建设出现多元投资格局后,加之广大居民经济收入增加,特别是一批外商、境外以及国内高收入者对居住条件的要求越来越高,原来少数几种定型设计已经不能适应客观需要。根据中共上海市委、市政府1982年《关于加快住宅建设若干问题的决定》中提出的“设计既要标准化,又要多样化”,还要重视“环境设计”的精神,首先从居住区的总体布置入手,运用“以人为本”的现代住宅建设规划的理论和手法,与上海地方特色融为一体,力求结构合理,环境宁静,小区布局得体,空间序列富有层次。改变过去传统的“兵营式”、“行列式”的单调布局,采用点状和条状相结合,多层和高层相结合,疏密相间、高低错落的立体设计方式,形成丰富的层次和韵律。平面布置既注重充分利用住宅内部空间,提高住宅使用系数,又注意功能合理配置,居室面积小,间数多,厅从小到大,且坚持厨房、卫生间和厅做到“三明”。建筑体型有蝴蝶型、曲尺型、丫型、锯齿型、V型和塔式、宝带式。立面采用马赛克、面砖,以及多种色彩的涂料。为了促进上海住宅建筑设计不断优化,市建设委员会在1991~1992年组织开展了“住宅设计竞赛”,使上海住宅设计出现了“百花争艳”的局面。

在这期间,新辟的居住区,公建设施面积指标由过去占住宅总面积的8%提高到12~15%。商业网点布置更趋合理,按居住区、小区、街坊三级设置。门类也比过去齐全。同时,按照居住区的人口规模,兼顾周围地区居民和农民的需要,相应配建医疗、教育、文化和体育设施。居住区的绿化,以点、线、面的形态组合,设公共绿地,部分居住区还辟建各具特色的小型公园。

上海住宅建设结合城市改造,即结合改建旧房,特别是拆除改造棚户、简屋、危房,作为住宅建设的方针,从解放之初就一直强调。但过去苦于资金有限,步子跨不大。80年代以后,加大了投入,由市财政出资改造瑞福里;后来又多方集资改造久耕里、西凌家宅;结合新火车站建设,改造了天目路秣陵路等几块大型棚户简屋基地。1992年,卢湾区棚户集中的“斜三”(斜土路第三居委会地区)3.49公顷基地,与外商签约合资改造,填浜埋管建造高层商住楼,居民易地安置,创造了上海旧区改造的新经验。邓小平南方谈话发表后,市区许多地块的土地使用权有限期出让,居民易地安排新居,原来基地建造高层楼宇和住宅,促进旧房危房改造步伐加快,城市土地功能合理使用,城市面貌发生了显著变化。

郊县城镇和乡镇的住宅建设,在这期间也有重大发展,一般都规划建成一到几个新村。农村住宅建设在更新换代方面又上了一个新台阶。上海郊区农民在解放后的几十年中,随着经济收入的增加,已经几次更新和建造住宅。60年代中期,拆草房建瓦房;70年代后期,争相建造二层楼房;80年代中期以来,出现了普遍建造新居的高潮,许多农民建造了独立宅基、造型多样的新型别墅。

上海在建国以后的46年中,住宅建设取得了巨大成绩,特别是1990年以来,住宅建设进入了一个新的发展时期,每年以百万平方米的幅度递增,年竣工量已经突破千万平方米大关,到1995年,累计新建住宅9854.8万平方米,比1949年解放时的2360.5万平方米,增长了4.17倍。其中1950~1965年占8.6%,1966~1976年占0.84%,1977~1995年占91.6%。在市中心城区新辟大小新村419个,浦东、宝山、闵行、嘉定四个区489个,其他六县237个。而且配建有较为齐全的商业服务、教育、文化和卫生、体育设施,以及良好的绿化生态环境,使上海人民的居住条件得到明显改善,居住水平有了较大提高,从解放初人均3.9平方米提高到现在的8平方米。

上海今后的住宅建设任务仍然十分繁重。按照中共上海市第六次代表大会提出到2000年人均居住面积10平方米,住房成套率70%,棚户、简屋改造全部完成的目标,全市上下正在努力,加大改革步伐,通过多渠道筹措建设资金,加快新辟建的住宅基地的配套设施建设,使住宅建设有序而又持续地发展,以满足市民对居住条件、居住水平日益增长的需要。