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第二节 房屋租赁

2001/12/17 15:03:15

    一、私房租赁

    解放前,房屋租赁方式为:房产业主自设房屋经租处或委托房屋经租商经租;由二房东向房产商或房产业主租赁整幢房屋后,再分间或增搭阁楼出租给房客,乘机提高租金,剥削三房客。特别是解放前夕,有的二房东超收的租金达400~1000%。

    当时租赁房屋,一般租金较高。英商业广地产公司民国16年(1927年)投资建造浦西公寓,土地及建屋的投资额为59.5万元,每年房租收入11.3万元,除去20%管理费用等,净收入9万元,利润率在15%以上。

    民国23年,据工部局年报,一般工人每月房租负担占工人工资收入20~30%以上。抗战胜利后,住房紧张、货币贬值、租房盛行顶费、押租,且以黄金、大米计价。

    解放初,私房租赁基本上还是解放前的原租赁关系和租金制度,对二房东采取限制和逐步取缔政策。1958年对全区9312户二房东一举取消7928户,余下1384户,1966年全部取消。

    私房经过社会主义改造后,出租私房减少,出租非居住用房的业主已在1993年前向区房管部门备案,大部分符合月租金“暂行单价”的规定。

    二、公房租赁

    1.直管公房

    租赁关系原由市公共房屋管理处、市房地产公司统一管理。1957年10月以后,由区房管部门管理。

    “文化大革命”期间,公房租赁管理遭受冲击,造成租赁关系混乱。

    1990年8月,市人民政府发布《上海市公有房屋租赁管理办法(试行)》。从12月起,区内对新配、增配、分户、过户、交换住房的承租户,由房管所与承租户建立租赁关系。按照《上海市城镇公有房屋管理条例》的规定,区房管部门与新租用公有非居住房屋的承租户签订租赁合同,对老承租户亦逐步补办签订合同手续,建立租赁关系。1993年末,直管公房租赁户共23万户。

    2.系统单位自管公房

    租赁管理和租金均参照公房租赁管理办法和租金标准执行。非居住房屋大部分由系统单位自用,也有部分出租。住房数量多的单位,自设房管所,管理租赁业务。1993年,虹口区住宅办有自管住宅房屋51.68万平方米。四平开发经营总公司有自管房屋3.9万平方米,由公司下属四隆房产公司负责管理租赁业务。

    3.租金

    直管公房租金最初按1950年公布,1955年修正的《上海市公共房屋租金标准》(简称公标)执行,当时各类住房每平方米平均月租0.324元,相当于解放前租金水平的30%。

    1956年1月,实行国家机关工作人员租住公家宿舍收费暂行办法,平均月租每平方米0.134元。

    1976年1月起,执行全市统一的《上海市住房收费暂行标准》(简称暂标)。租金大幅度下降。原租金高于“暂标”的,降至“暂标”计租;原租金低于“暂标”的,暂不变动,待住房调整、增配、交换时,再按“暂标”调整租金。当时共有61160户降租,占全区公房住房的47%,共降租61810元。

    1987年4月起调整非居住用房租金,按营业、生产、办公3种用途,结合结构、地段,分等级计租。调整后每平方米月租:营业用房1~7元,生产用房1.08~6.93元,办公用房0.34~2元。1990年,直管公房租金收入总金额3751.32万元,但修理费、经营管理费等支出总金额4538.52万元,差额787.2万元。

    1991年5月,实施《上海市住房制度改革方案》。6月1日起,调整公有住房租金。新租金按原“暂标”提高1倍。凡按原机关宿舍标准计租和低于“暂标”的,先统一到“暂标”,再提高1倍计收。租金调整后,提租19.2万户。全区提租前月租收入85.31万元,提租后月租收入174.69万元,增幅达104.7%,使房租难以养房的矛盾有所缓和。

    自管公房住房租赁办法和租金标准,参照直管公房和租赁管理办法执行。

    

1979~1993年区直管公房租金收入表

单位:万元

年份

租金收入

年份

租金收入

年份

租金收入

年份

租金收入

1979

865.33

1983

952.60

1987

2764.88

1991

4560.97

1980

888.41

1984

984.81

1988

3426.99

1992

5105.90

1981

883.21

1985

1052.59

1989

3608.50

1993

5168.97

1982

915.50

1986

1153.46

1990

3751.32

 

 

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