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第九编 房地产

2001/12/12 22:01:23

黄浦区浦西地区是上海近代房地产业发源地。开埠初,外国殖民主义者利用清道光二十五年(1845年)的“上海土地章程”(简称“土地章程”)建立租界,并通过永租形式,取得了土地的实际所有权。道契的产生为资本主义地产经营创造了条件,为近代房地产业的兴起铺平了道路。境内房地产业的兴衰受国内外战争、政局和经济动荡的影响。清咸丰三年(1853年)小刀会起义,咸丰七年至清同治元年(1862年)太平军三次进攻上海,租界人口陡增,出现了华洋杂居的局面,对房地产业的形成起了催化作用。由于房屋需求迫切,境内老沙逊、怡和、仁记等一批洋行,大量兴建木板简屋,出租牟利,资本主义房地产经营由此开端。同治三年太平天国战争平息。同治五年伦敦金融风潮波及上海,租界人口骤减,市面萧条,房地产业一度跌入低谷。同治九年前后,经济开始复苏,房地产业得到新的发展,民居房屋由木板简屋改建为以石库门里弄为主的住宅。境内陆续出现专业性的外商房地产公司。他们依仗租界特权,操纵上海房地产买卖、经营、代客经租等业务,数量占全市90%。

19世纪末20世纪初,战乱频仍,境内租界人口又一次大增,房地产业进一步扩大,外商经营房地产的专业性公司大量增加,中国房地产商也开始参与其间。建房规模越来越大。外滩、南京路一带具备了良好的投资环境,中外投资者纷纷在这里租地造屋,开行设店。这一带逐渐成为“黄金地段”。到20世纪20~30年代,境内风格各异的大楼拔地而起,数量之多,为全市之冠。当时全市8层以上大楼95幢,境内有54幢,占56.8%。同时各类里弄房屋大量兴建,达到全盛阶段。

随着工商、金融、外贸的发展,各类房屋供不应求,境内租界范围地价、房租扶摇直上。道光二十四年英商义记洋行在南京路外滩沙逊大厦原址购地15亩,每亩白银42两,至民国22年(1933年),工部局估价每亩36万两,89年上涨8571倍。

民国21年一二八事变后,境内房地产业由盛转衰,民国26年抗战发生后,直到上海解放,境内各类房屋建设基本停滞。

解放后,按国家有关的政策法律,清理敌伪产业,处理外商外人及与国民政府有关的房地产。1956年、1958年国家对城市私人房地产业通过公私合营、国家经租方式进行社会主义改造,从而建立起庞大的公房系统,资本主义的房地产经营行业到此不复存在。公有房产成为行政管理下的服务事业,实行以租养房。房屋管理部门加强产权、产籍、产业管理,以为生产、为人民服务为宗旨,管好房、用好房、修好房。采取修理与改善居住条件相结合,养护与便民服务相结合的方法,组织大、中、小修,保证使用安全。改善大楼管理,保护了优秀建筑。

1958年,境内各类房屋建筑面积383万平方米。随着区境几度扩大和建设发展,1992年全区建筑总面积为1361万平方米(其中非居住用房591万平方米,居住用房770万平方米),30多年间增长978万平方米。50~70年代,现境域范围共新建(包括加层、翻建。下同)房屋282万平方米,1980~1992年新建492万平方米,13年为前30年的174.47%。随着改革开放的深入,非商品经营的房地产正在逐步过渡到商品经营。改革无偿分配住房和低租金制度,吸引居民增加对住宅需要的投入,逐步实现住房商品化。1991年区内率先进行住房制度改革试点。同年通过土地批租引进外资,使旧区成片改造迈开新的一步。截至1994年12月,境内共批租44幅上地,地块总面积191.64万平方米,加快了区境综合改造的进程。

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